ЖК РФ о перепланировке (Жилищный кодекс Российской Федерации) — в 2020 году, переустройство жилых помещений, квартир

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Новая редакция Ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 25 ЖК РФ

1 — 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 — 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РФ 2020 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий «жилой дом», «квартира», установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
———————————
<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Другой комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:
———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин «реконструкция».

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Комментарий к Ст. 25 ЖК РФ

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это могут быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все указанные изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесения в технический паспорт помещения изменений технических характеристик помещения не требуется, эти действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это потребует установки новых труб и соответственно внесения изменений в технический паспорт помещения.

К переустройству, требующему внесения изменений в технический паспорт, может относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, или перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, или устройство новых вентиляционных каналов, или прокладка новых либо замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:

— перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;

— перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов:

— устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов, ванных, кладовок);

— расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

В перечисленных случаях меняется только внутренняя конфигурация помещения, т.е. при перепланировке изменения происходят внутри стен помещения, не выходя за их пределы.

3. Приведенный в комментируемой статье может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена заменена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

4. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности помещения, а также в нежилых помещениях в многоквартирных домах и помещениях, на которые в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Что говорится о перепланировке в Жилищном кодексе РФ

Соблазн изменить внутреннюю конфигурацию своего жилья для большего его удобства иногда бывает настолько велик, что собственники производят перепланировку только опираясь на свой замысел.

При этом зачастую не учитывается влияние этих работ на срок службы всего здания или его коммуникационных систем.

Такие работы могут повлечь за собой штраф, если дело не обернется худшими последствиями, среди которых может быть и обрушение несущих конструкций.

Поэтому перепланировка требует обязательного оформления в соответствии с законодательством.

Главным актом, в котором рассматривается перепланировка, выступает Жилищный кодекс РФ.

Требования к нежилому помещению

Перепланировка нежилого помещения рассматривается, главным образом, Градостроительным кодексом РФ.

Но некоторые вопросы остаются в ведении ЖК РФ, особенно если нежилое помещение находится в жилом здании.

Регламент перепланировки нежилого помещения может отличаться в разных регионах страны.

Например, в Москве обязательно выполнение техническое проекта на любые виды изменений конфигурации нежилого помещения. В других регионах иногда может быть достаточно и эскиза, если перепланировка не будет касаться несущих стен. Также в Москве требуют разрешение от автора проекта дома, если изменения затрагивают несущие конструкции.

Важно, в каком здании находится подлежащее перепланировке помещение.

От этого зависит пакет документов, который должен будет собрать собственник для получения разрешения, и орган, в который надлежит подавать заявление.

  • Если нежилое помещение расположено в жилом здании, например, многоквартирном доме, то потребуется согласование перепланировки с его балансодержателем, проект должен быть одобрен Роспотребнадзором, а заявление подается в Жилинспекцию.
  • Для помещений внутри отдельно стоящих нежилых зданий заявление подают в отдел капитального строительства.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Что указано в Жилищном кодексе о перепланировке квартиры

Основной документ, по которому осуществляется перепланировка квартиры – ЖК РФ.

Изменения в нем были приняты в 2020 году, последняя редакция с комментариями действует с 01.01 2020 года. 

Глава 4 этого документа полностью посвящена вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

В ст. 25 раскрываются понятия перепланировки и переустройства, а также указаны основные виды работ, соответствующие каждому из них.

Понятие перепланировки подразумевает такое изменение конфигурации жилого помещения, которое может быть связано со следующими видами работ:

  • демонтаж, перенос или возведение перегородок внутри помещения;
  • выполнение новых или перенос имеющихся дверных проемов;
  • объединение смежных квартир или разукрупнение многокомнатной квартиры;
  • устройство дополнительных кухонь или санитарных комнат;
  • увеличение жилой площади за счет подсобных помещений;
  • изменение существующих тамбуров с уменьшением или увеличением их площади.

Переустройство жилых помещений подразумевает изменения в инженерных коммуникациях, замену или перенос оборудования (газового, санитарно-технического, электрического).

Определение переустройства включает следующие работы:

  • установка электрической плиты взамен существующей газовой;
  • перенос приборов и оборудования на новое местоположение;
  • устройство новых или переоборудование имеющихся санузлов;
  • прокладка новых труб подачи воды и канализации;
  • прокладка устройств для монтажа душевой кабины, джакузи;
  • монтаж стиральных и посудомоечных машин повышенной мощности;
  • изменение конструкции полов.

И перепланировка, и переустройство требуют изменений в технической документации квартиры, для чего следует обратиться в БТИ.

Общие правила

Для перепланировки и переустройства квартиры закон определяет общие правила и требования к проведению:

  • недопустимы такие виды работ, которые ослабляют или разрушают несущие конструкции здания, приводят к ухудшению функционирования инженерных систем, нарушают внешний вид здания и его пожарную безопасность;
  • все работы могут осуществляться только в том случае, если не ухудшают условия проживания других граждан в доме или квартире;
  • действия, которые не требуют изменений в технической документации жилого помещения, не рассматриваются в качестве перепланировки или переустройства;
  • основанием для выполнения ремонта служит специальное разрешение, выданное Жилинспекцией или другим компетентным органом после рассмотрения заявления, с которым собственник обращается к ним;
  • к заявлению собственник обязан приложить документы, перечень которых определен законодательно (статья 26 ЖК РФ);
  • не все документы собственник обязан предоставлять к заявлению, некоторые из них компетентный орган может сам запросить в соответствующих инстанциях;
  • если жилое помещение находится в долевой собственности, то ст. 26 ЖК РФ указывает на необходимость получения согласия на перепланировку от всех собственников данного жилья;
  • процедура согласования перепланировки длится не более 45 дней, по истечению которых муниципальный орган должен оповестить собственника жилья о своем решении, на это отводится 3 дня.

Что можно, а что нельзя

Виды допустимых и запрещенных работ по перепланировке регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Они были утверждены Постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 года (№ 170).

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения можно посмотреть по ссылке.

Здесь определены, в первую очередь, виды запрещенных к производству работ:

  • снос несущих стен;
  • уменьшение площади комнат больше, чем на 25% для увеличения площади кухни или санузла;
  • в многоэтажном доме – расположение «мокрых» помещений квартиры (частично или полностью) над жилыми помещениями соседей снизу, или расположение жилых комнат частично или полностью под кухней или санузлом соседей сверху;
  • перенос радиаторов отопления;
  • уменьшение диаметра воздуховодных каналов;
  • объединение жилой комнаты и кухни без перегородки, если кухня оборудована газовой плитой;
  • расширение лоджии за счет жилой площади;
  • устройство «теплых» полов на лоджиях и балконах;
  • устройство «теплых» полов за счет центральной системы отопления или подачи горячей воды.

С полным перечнем недопустимых работ можно ознакомиться в указанном выше документе.

В общих словах, запрещено все, что ухудшает условия эксплуатации здания и его инженерных систем, создает дополнительную нагрузку на коммуникации, может ухудшить качество инженерного обслуживания других квартир дома.

При этом разрешено:

  • объединять кухню с газовым оборудованием и комнату посредством устройства дверного проема;
  • объединять лоджию с комнатой, демонтировав подоконный блок и установив витражные двери;
  • устраивать проемы в несущих стенах при обязательной разработке проекта на этот вид работ.

Перед началом перепланировки или переустройства можно получить консультацию у юриста по жилищному праву, у специалиста-проектировщика или в Жилинспекции по поводу допустимости конкретных видов работ.

Причины отказа в согласовании

Жилинспекция может принять решение об отказе в согласовании перепланировки.

Произойти это может только по следующим причинам:

  • недостаток каких-либо важных документов среди поданных собственником. При этом собственника уведомляют о необходимости предоставить нужный документ и только в случае невыполнения им этого действия выносится решение об отказе;
  • подача заявления о перепланировке не в тот орган государственной власти, в компетенции которого находится принятие решения по этому вопросу;
  • несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.

В письменном уведомлении об отказе обязательно должно быть указано основание для вынесения этого решения.

Изменения без сноса несущих стен

Изменения в планировке без сноса капитальных стен (что вовсе не допустимо), или не затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы могут быть согласованы без разработки проекта.

Для их выполнения достаточно предоставить эскиз, который собственник может выполнить самостоятельно. Этот вид согласования проходит по упрощенной схеме.

В 2020 году было принято решение о том, что некоторые виды работ, ранее требовавшие разрешения, могут проводиться без какого-либо согласования.

О них не нужно ставить в известность соответствующие органы. Эти изменения вступили в силу в 2020 году и действуют в текущем, 2020 году.

Так, больше не нужно согласовывать:

  • установку кондиционера;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установку душевых кабин и джакузи.

Завершение переустройства

Переустройство и перепланировка завершаются подписанием акта сдачи-приемки выполненных работ.

Для этого приглашается сотрудник Жилинспекции, который проверяет соответствие перепланировки представленному проекту или эскизу.

Акт о завершении работ является важным документом для оформления нового техпаспорта в БТИ.

Последствия незаконного

  • Ответственность за самовольное переустройство или перепланировку отмечена в ст. 29 ЖК. Она заключается в обязанности собственника помещения уплатить штраф.
  • Но если незаконная перепланировка привела к обрушению здания и ухудшению его технических характеристик, то может наступить даже гражданско-правовая и уголовная ответственности. Они регулируются соответствующими кодексами РФ.

Поддержка закона

Разные вопросы изменения конфигурации помещения регулируются разными нормативными актами.

Жилищный кодекс содержит лишь основные положения перепланировки и переустройства.

Другие позиции этих работ рассматриваются следующими нормативно-правовыми документами:

  • Постановление Правительства Москвы № 508-пп;
  • Гражданский кодекс РФ, ст. 290, ст. 304, 305;
  • СНиП №№ 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, 2.08.01-89;
  • СанПиН № 2..1.2..2645-10;
  • Постановление Госстроя РФ 27.09.2003 года № 170.

Перепланировка и переустройство могут регламентироваться и региональными актами.

Как сделать перепланировку квартиры законно? Узнайте тут.

Возможна ли перепланировка в панельном доме? Читайте далее.

Переустройство и перепланировка – не только сложные виды работ, они должны соответствовать специально разработанным нормам и требованиям, а также проводиться в соответствии с законодательными актами, главным из которых является Жилищный кодекс РФ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: