Срок действия договора аренды земельного участка (долгосрочный, неопределенный и бессрочный) — в 2020 году, расторжение, как продлить, максимальный предел

Продление аренды земельного участка в 2020 году


(материал обновлен 11 декабря 2020 года)

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

  • кто может продлить аренду земли,
  • при каких условиях продлевается аренда,
  • как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2020 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2020 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

На какой срок можно взять в аренду земельный участок? Правовые нормы заключения договора

Основные аспекты договора аренды, в том числе и земельных участков, указаны в ст. 606 ГК РФ. При этом в ст. 607 ГК РФ указано, что условия по их сдаче могут быть дополнены. Такие поправки содержатся в земельном кодексе. Крайне важно знать особенности существующих сроков аренды земельных участков.

Недопустимы коллизии с нормам статьи 39.8 ЗК РФ, в которой прописаны ограничения на минимально и максимально возможная продолжительность действия арендного соглашения, в зависимости от субъектов договора, назначения земель и их категории.

Виды найма земли в зависимости от продолжительности

Ограничения по длительности аренды земельных участков подробно прописаны в ЗК РФ. Всего существует 19 различных сроков сдачи земель в аренду. Все эти сроки можно разделить на три основные категории:

  • краткосрочная от 3 до 5 лет;
  • среднесрочная до 10 лет:
  • долгосрочная до 49 лет.

Больше информации об особенностях и отличиях долгосрочной и краткосрочной аренды земли найдете тут.

Данные указания относятся к конкретным категориям земель. Если участок относится к такой категории, то превысить установленный срок нельзя. Если не относится, то руководствоваться нужно общими принципами заключения договора аренды.

Что такое наем на неопределенный промежуток времени и каковы особенности?

Обращаясь к стандартным правилам гражданского законодательства, которое по умолчанию должно быть применено ко всем видам договоров аренды, императивного обязательства о включении в текст соглашения конкретного временного промежутка, на который такой договор заключается, не предписывается.

На основании этого длительность предполагаемой аренды в договоре прописывать не обязательно, они не указаны как обязательное условие, следовательно, даже без них соглашение будет законным и действительным. В этом случае право аренды предоставляется арендодателю на неопределённый срок.

Подобное неосмотрительное отношения к данному пункту оставляет обе стороны в весьма рискованном положении, оба участника договорного соглашения об аренде имеют право на отказ от исполнения своих обязательств, предупредив об этом другую сторону всего за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Не на каждую категорию земель допустимо заключение договора аренды на неопределенный срок.

В некоторых случаях законодатель устанавливает нижний и верхний порог по длительности аренды на земельные участки. Если участок попадает в одну из таких категорий, то будет считаться что вы заключили соглашение на предельно допустимый промежуток времени, после чего все обязательства прекратят свое действие.

На какой минимальный и максимальный период заключается соглашение?

Хотя в нашей стране и существует принцип свободы договора, аренда некоторых категорий земель не может быть предоставлена на сроки, отличающиеся от установленных в земельном кодексе. Ограничения необходимы в связи с особенностями использования различных земельных участков.

В зависимость от субъекта, для разделения по возможной продолжительности аренды, можно обозначить две категории, основанные на принадлежности участка:

  1. земли физических или юридических лиц;
  2. земли государства или муниципалитета.

С физическим или юридическим лицом

Физические лица изначально не имеют разрешения на приобретение в право собственности участков, подпадающих под особую законодательную охрану. Таким образом, особых порядков по сдаче в аренду земельных участков физических лиц не предусмотрено. Сроки заключения договора определяются сторонами – участниками арендного соглашения.

В случаях, когда в договоре не указан срок действия, применяются нормы ст. 610 ГК РФ. Договор признается заключенным на неопределенный срок, а каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязанностей, предупредив другую сторону не позднее, чем за три месяца.

Подробнее о нюансах заключения и составления договора аренды земли между физическими лицами мы рассказываем тут.

С государством или муниципалитетом

Ограничения, касающиеся максимальных и минимальны сроков аренды земельных участков, применяются к землям, принадлежащим государству и муниципалитету. Так, согласно 39.8 ЗК РФ, участки, передаваемые с целью возведения зданий и сооружений можно получить минимум на 3 года, но не более 10 лет.

Кроме этого, ограничения касаются и земель, предназначенных для ведения сельского производства. Такой участок государство сможет дать в аренду не менее чем на 3 года, но не более чем на 49 лет. А если лицо захочет использовать государственные или муниципальные земли для огородничества или сенокошения, то в законе установлен максимальный предел – 3 года.

Эти ограничения связаны, прежде всего, с охраной плодородности земель. Государство следит за нормальными сроками восстановления полей и предотвращает возможность преждевременного износа почвы.

Кроме охраны плодородных почв, существуют и разделения по целесообразности арендного срока, исходя из целевого назначения земель.

Больше информации об условиях и правилах получения земли в аренду от муниципалитета найдете тут, а как и на каких условиях можно арендовать участок у государства, узнаете здесь.

Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения

Для чего будет использована земля? Границы законодательно установленных ограничений в годах
Возведение зданий и проведения с ними строительных работ от трех (минимум) до десяти (максимум) лет
Установление линейных объектов до сорока девяти лет
Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) двадцать лет
Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом от трех (минимум) до пяти лет
Работы по завершению строительства три года
Охотхозяйство На время действия соглашения
Сельхозпроизводство от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет
Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных три года максимум

Что делать после окончания действия документа?

После того как истек срок, на которой изначально было заключено арендное соглашение, арендатор обязан вернуть земельный участок. При этом, уровень износа земельного участка либо не должен превышать разумных значений, либо должен соответствовать иным условиям договора.

Кроме того, если в документе не прописано иное, то арендатор так же обязан снести все постройки своими силами и средствами, и предоставить участков том виде, в котором его получил. Все улучшения, неразрывно связанные с земельным участком, но произведенные без согласия арендодателя, денежному возмещению не подлежат.

О продлении

Продление договора возможно несколькими различными способами, но, в первую очередь, нужно обратить на соответствующий пункт договора. Если условия продления прописаны, то руководствоваться необходимо ими. В противном случае, продление срока действия будет происходить в соответствии с законом. Данные положения указаны в ст. 621 ГК РФ.

При продолжении использования участка арендатором, без наличия возражений от арендодателя, договорные отношения считаются возобновлёнными с теми же условиями, но договор будет считаться заключённым на неопределённый срок.

Наличие в договоре пункта с указанием продолжительности действия арендных правоотношений в настоящее время не относится к списку существенных условий, необходимых для признания договора законным, однако для получения желаемого результата, необходимо разобраться с возможными подводными камнями.

Законодательство может как обязать заключить договор на конкретный минимальный срок, так и ограничить право на передачу земельного участка в аренду максимальными сроками.

Необходимо обратиться к земельному законодательству и выяснить, не попадает ли интересующий земельный участок под действие ограничений. Только после этого можно будет приступить к составлению договора аренды. В ЗК РФ указаны все существующие ограничения и обязательства по срокам аренды участков.

Главным образом, сроки зависят от целевого назначения использования земель. Например, для ИЖС срок всего один – 20 лет, ни больше ни меньше. А земли, выдаваемые для ведения сельскохозяйственной деятельности, не могут быть арендованы больше, чем на 49 лет.

Продлить пользование участком, как правило, можно без лишних проблем. Когда действие уже существующего арендного договора заканчивается, у сторон появляется возможность закончить арендные отношения, или оставить все как есть и инициировать тем самым автоматическую пролонгацию.

Таким образом, можно подписать новый договор, составить дополнительное соглашение или расторгнуть договор. Если же по условиям договора не исключена автоматическая пролонгация, то договор будет считаться продленным без какого-либо дополнительного вмешательства сторон.

Срок аренды земельного участка — минимальный и максимальный

Срок действия договора аренды земельного участка может быть разным. Зависит от того, для какой цели оформляется территория в аренду. Отношения между арендатором и собственником надела выстраиваться в рамках договорного соглашения. В нём прописываются способы продления акта, ответственность сторон, периодичность внесения арендных платежей.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Договор может оформляться на краткосрочный и долгосрочный период. В первом случае пользоваться участком можно от 3 до 5 лет. Есть возможность продлить договор после предварительного согласования с непосредственным собственником. Обычно земля предоставляется для обустройства парковочных мест, для строительства различных объектов и иных аналогичных целей.

Необходимо принять во внимание тот факт, что подобные договорные соглашения, которые оформляются на срок от 12 месяцев, подлежат госрегистрации в органах росреестра. Без этого документ не будет иметь юридическую значимость. Не придётся регистрировать акт, если он оформлен на 11 месяцев или носит бессрочный характер.

Долгосрочная аренда подразумевает подписание пакта на 5-49 лет. В нём прописываются все условия и аспекты по использованию участка земли. Также указываются моменты продления соглашения. Земли на такой большой период времени даются для ЛПХ, а также, если арендатор планирует выкупить надел, а затем оформить в собственность.

Что такое аренда земли на неопределенный срок и ее особенности

Стороны в рамках конвенции могут уклониться от аренды надела в любой удобный момент по собственной инициативе. Для этого заинтересованная сторона должна поставить в известность другого участника сделки за 90 дней до окончания действия арендного акта.

В договоре могут быть прописаны и другие сроки для предостережения о разрыве сотрудничества или условия, при которых возможно расторжение. Договора, имеющие неопределённый срок действия обладают несколькими превосходствами. Во-первых, не нужно регистрировать в едином кадастре недвижимости. А, во-вторых, можно расторгнуть в любой момент по обоюдному решению участников сделки.

Сроки аренды земли разного целевого назначения

Как уже было отмечено ранее, период действия арендного соглашения прописывается в конвенции по предварительному соглашению сторон. В противном случае, он будет иметь неопределённый срок действия. В некоторых случаях стоит воспользоваться ссылками на законодательные акты. Законом может прописываться максимальный и наименьший период действия акта.

Так, участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственных работ, может быть арендован на 49 лет. Если в акте не установлен период действия или ни одна из сторон не откажется от его оформления до истечения предельного периода, договор прекратит своё действие через 49 лет. В ЗК РФ чётко регламентируются сроки предоставления земель в арендное пользование. Но в зависимости от целевого направления.

Предельные и меньшие значения могут определяться на уровне законодательства, региона или муниципалитета.

Что происходит после истечения срока аренды земли, и какие действия стоит предпринять

Подходит к концу срок действия арендаторского пакта, что должен предпринять землепользователь? Собственник земельного участка обязан уведомить второю сторону за несколько месяцев о расторжении сотрудничества или о скором истечении срока действия акта. Срок арендного пользования землёй можно продлить. Для этого есть несколько рабочих методик: перезаключить на новый срок, подписать дополнительный пакт. Можно дождаться и автоматической пролонгации.

В первом случае договорное соглашение составляется заново, а положение предыдущего больше не имеют юридической значимости. Собственник недвижимого объекта может вносить изменения в действующий договор, так и оставлять в силе предыдущий договор. Вносить изменения можно в любые пункты. Это может касаться условий внесения арендных платежей, эксплуатации надела и иных пунктов. Предварительно рекомендуется посмотреть образец по составлению подобных актов, чтобы в процессе эксплуатации участка у землепользователя не возникло желания для расторжения сотрудничества.

Если планируется долгосрочная аренда, тогда необходимо перезаключить договорное соглашение. Также это необходимо и в том случае, если действующие условия не соответствуют новому законодательству. Нововведения в законодательные акты вступают в силу с наступлением нового года, и их рекомендуется отслеживать. Также можно получить консультацию по составлению нового договорного соглашения у компетентного специалиста.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение автономно не может действовать, оно должно опираться на подпункты функционирующего пакта. Контракт может предусматривать изменение сроков, на основании которых, допускается продление соглашения. Лучше прописать дополнительные пункты к действующему документу, чем составлять его заново, переписывая каждое условие, подпункт.

Автоматическая отсрочка возможна при окончании действия соглашения. Тогда прежнее соглашение остаётся в силе, в нём сохраняются все прежние условия. То есть их не нужно дублировать. Дополнительно регистрировать арендный договор не нужно.

Землепользователю может быть отказано в пролонгации акта. Правомерность такого решения зависит от его статуса. Если он является физическим лицом, он не имеет право отказать в пролонгации арендного использования участка и передать права аренды иному лицу. Он обязан придерживаться приоритета в очерёдности, которая должна предоставляться последнему землепользователю в течение 12 месяцев.

Если отрицательное решение было получено со стороны муниципального органа, он будет действовать исключительно в правом поле. При этом он не обязан придерживаться приоритетной очерёдности землепользователей. Новый арендатор, как правило, назначается после проведения аукциона.

Как арендовать землю у государства на максимальный срок

Арендовать земельный участок на максимальный срок может физическое и юридическое лицо. Для этого нужно обратиться с заявлением в уполномоченный орган. Если уже выбрали участок, необходимо предоставить его кадастровые данные. Землю можно использовать под индивидуальное жилищное строительство, ведение личное подсобного хозяйства.

Администрация может напрямую заключить договор с заявителем, либо провести торги, если желающих арендовать участок на максимальный период больше 1 человека. Чтобы в них участвовать, нужно подать заявку. В случае удержания победы, договорное соглашение будет заключено с победителем. В нём прописываются все основополагающие условия по эксплуатации территории.

Земля в аренду на 49 лет: особенности и риск

Получив право использование надела на протяжении 49 лет. Нельзя быть уверенным в том, что в один миг собственник недвижимого объекта не решит отказаться от сотрудничества.

Риски могут быть такими:

  • в договор были включены условия, которые наделяют владельца особыми правами;
  • у участка имеются обременения и ограничения в эксплуатации;
  • земля необходима для гос. нужд;
  • не исключено предъявление претензий относительно ухудшения состояния плодородной почвы;
  • докажут, что надел эксплуатировался с нанесением вреда для экологии и пр.

Чтобы не волноваться, рекомендуется позаботиться о возможности выкупа надела.

Особенности долгосрочной аренды земельных участков у государства

Оформление участка на долгосрочный период имеет ряд преимуществ: возможность выкупить участок, продлить договор, а также воспользоваться льготными послаблениями. Но есть и ограничения, предполагающие и ограничения, сопряжённые с намерением арендовать участок в соответствии с их основным назначением.

Если землепользователь захочет выкупить надел, выкупная стоимость будет зависеть от кадастра и рыночной оценки. При истечении срока аренды, его можно перезаключить на новый срок.

Оформление земельного участка в собственность при долгосрочной аренде в 49 лет, осуществляется по аналогичному принципу, что и на иной срок (кроме 11 месяцев). Договор подлежит немедленной госрегистрации. Если заранее договориться с государством, надел можно будет выкупить, и стать полноправным собственником.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: