Продажа земельного участка с обременением — в 2021 году, что это и как, договор, купля при аренде право, сервитут, ограничения по сделке, собственник

Снятие обременения с земельного участка

Подбирая для покупки земельный участок, не спешите подписывать договор купли-продажи.

Сначала проверьте землю на наличие возможных обременений, которые будут ограничивать пользование участком.

О том, что такое обременение и как его снять с земельного участка, расскажем далее.

Что такое обременение земельного участка?

Под обременением земельного участка понимается наложение на участок различных ограничений, которые ограничивают его возможное использование владельцем (залог, аренда, арест, сервитут и др.). Эти ограничения остаются даже при смене владельца участка посредством дарения, купли-продажи или наследования.

Снять обременение новому собственнику непросто, поэтому стоит проверять участок на возможное наличие обременений перед совершением сделки.

Способы установления обременений описываются в ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. На местах правовые нормы ЗК РФ относительно обременений земельных наделов дополняются региональными и муниципальными законодательными актами.

Обременения накладываются на участок на основании:

  • нормативного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли той или иной категории;
  • договорных отношений между владельцем и третьим лицом (например, ипотека или долгосрочная аренда);
  • судебного решения (наложение ареста или установление сервитута).

Ограничение, налагаемое на участок, может быть связано не только с самим участком, но и с объектом, который на нём расположен. Второй случай относится к охраняемым государством объектам (заповедники, памятники архитектуры, культурно-исторические объекты и пр.). Кроме того, ограничение может быть связано с долгами прошлого владельца.

Нередки случаи нескольких перепродаж участка, с которого не были сняты обременения. Именно поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости, в том числе и земли, приобретателю рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой предоставляется вся необходимая информация об этом объекте. Все обременения регистрируются Росреестром.

Виды обременений

Какие бывают обременения? Если не учитывать обременения, связанные с охраной государственных объектов, то существует 6 основных видов обременений земельного участка. Каждый из них характеризуется своими требованиями, обстоятельствами для наложения и порядком снятия. Рассмотрим их далее.

Аренда

По земельному участку можно заключить договор аренды сроком от 1 года (максимальный срок не ограничен законом). Долгосрочный договор не является препятствием для наследования и продажи, а после сделки купли-продажи не происходит расторжения договора.

Если новый владелец владелец купит участок, арендованный третьим лицом, то, обнаружив на своей собственности другого человека, он не сможет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Придётся договариваться с арендатором или ждать окончания срока аренды, причём в некоторых случаях очень долго. Землю можно арендовать на 50 и более лет.

Ипотека

В отличие от ипотечных договоров на покупку жилья, у земельных участков имеются свои особенности, а именно:

  1. Приобрести в ипотеку можно не только право собственности, но и соглашение о долгосрочной аренде. Правда, такая сделка требует обязательного согласия собственника участка.
  2. Площадь участка не должна быть менее установленной для землепользования нормы.
  3. Невозможно оформить ипотеку на земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета. Единственное исключения — это приобретение участка, специально предназначенного для постройки жилого дома. В этом случае в ипотечном договоре обязательно прописывается цель приобретения земли — «под строительство жилого дома».

Сервитут

Под сервитутом понимают ограниченное право пользования чужим земельным участком. Земельный надел можно приобрести вместе с сервитутом, который может быть выражен в таких ограничениях, как:

  • прокладка коммуникаций, например, водопровода, газопровода, электричества, канализации и т.д.;
  • право прохода или проезда через участок;
  • право пользования участком с целью мелиорации.

Сервитут может быть наложен для одного конкретного лица, например, для владельца участка (так называемый частный сервитут) и в отношении нескольких собственников (это уже публичный сервитут). Во втором случае неограниченное количество лиц вправе пересекать участок, пасти скот, косить сено и пр.

Публичный сервитут может налагаться исключительно через документ, выданный федеральными или местными органами власти. Наложение частного сервитута осуществляется с помощью договора или по решению суда (в случае возникновения конфликта).

Арест

Это, пожалуй, наиболее понятное и самое распространённое ограничение на земельный участок. Арест, как правило, связан с наличием каких-либо долгов у собственника, а его наложение производится на основании исполнительного листа, выданного судом.

Если земля находится под арестом, её нельзя продать или сдать в аренду. Законодательство запрещает совершение любых сделок с земельным участком, который находится под арестом.

Такую сделку Росреестр просто-напросто не зарегистрирует. Арест также ограничивает права владельца на раздел, перерегистрацию образованных после раздела участков, увеличение его площади, объединение с соседним, независимо от прав владения другим участком. С таким земельным участком невозможно проведение любых операций вплоть до момента снятия ареста.

Концессия

Такое ограничение, как концессия, используется, как правило, в отношении зданий или строений, и только в некоторых случаях накладывается на земельные участки. Согласно данному ограничению, собственник или арендатор участка передаёт право пользования концессионеру исключительно с целью получения им прибыли.

Например, с земельного участка можно получить прибыль путём добычи ископаемых или использования других ресурсов участка. Помимо того, концессионер вправе возвести на этой земле коммерческие здания или сооружения.

Доверительное управление

Данный вид ограничения подразумевает под собой передачу имущества другому лицу на неопределённый срок по договору доверительного управления.

Лицо, получившее имущество по этому договору, обязано управлять им с соблюдением интересов учредителя или выгодоприобретателя.

Сведения по такому виду ограничения также вносятся в базу Росреестра, благодаря чему заинтересованное лицо может запросить в Росреестре и получить информацию по доверительному управлению определённым участком.

Как узнать, есть ли обременения на участке?

Если в отношении какого-либо участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Ответственность за ведение данной правовой базы несёт Российский реестр (Росреестр). Сведения из ЕГРН являются открытыми; их вправе получить любое заинтересованное лицо.

Проверяйте участок на наличие обременений перед заключением сделки купли-продажи. Сведения о наличии обременений можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Чтобы их получить, просто введите в поисковую строку кадастровый номер интересующего вас земельного надела. Однако имейте в виду, что полученная здесь информация подходит только для личных целей. Официальным документом, подтверждающим факт наличия ограничений, служит выписка из ЕГРН или справка об отсутствии обременений.

Оба этих документа можно получить одним из следующих способов:

  1. Обращение в региональное отделение Росреестра.
  2. Обращение в МФЦ.
  3. Подача запроса онлайн через сайт Росреестра или по почте.

Оформление запроса в Росреестр любым из способов подразумевает подачу заявления на получение выписки из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.

К заявлению прикладываются:

  • копия паспорта заявителя;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если запрос подаётся дистанционно, то загружаются сканы документов.

Выписку можно получить в электронном или бумажном формате. Последний вариант получения выписки подразумевает посещение МФЦ или Росреестра.

Выписка из ЕГРН содержит актуальную информацию о кадастровом учёте и правоустанавливающие сведения. Помимо того, в ней указываются все действующие обременения, наложенные на участок.

Как снять обременение с земельного участка в 2021 году?

Процедура снятия обременения предполагает обращение в Росреестр, а порядок её проведения зависит от вида обременения. К примеру, чтобы снять обременение аренды с участка, прежний или новый собственник может расторгнуть договор аренды досрочно. Однако арендатор, заключивший договор с прежним собственником, может на это не согласиться, в случае если договор заключён на длительный срок.

Что делать новому собственнику? Если не удалось договориться с арендатором, то можно подать на него в суд. Но здесь тоже не всё просто: суд на практике зачастую принимает сторону добросовестного арендатора. В этом случае новому собственнику земли придётся ждать окончания срока действия договора аренды.

Снять обременение в виде сервитута можно одним из трёх способов:

  • обратиться в суд;
  • договориться с гражданином, пользующимся сервитутом;
  • дождаться, когда закончится действие сервитута (подходит в случае временных сервитутов с небольшим сроком действия, к примеру, до момента окончания строительных работ).

Чтобы снять обременение в виде ипотеки или залога, необходимо погасить имеющуюся задолженность. Процедура проводится следующим образом:

  1. Вносится долг по кредиту.
  2. В банк подаётся заявление о снятии обременения с участка (или дома с участком).
  3. Сотрудник банка предоставляет владельцу необходимые документы для снятия обременения с земельного участка в Росреестре.
  4. Владелец подаёт заявление в регистрирующий орган.
  5. Собственнику выдаётся выписка из ЕГРН с отметкой о снятии обременения с участка земли.

При обращении в Росреестр собственник, помимо заявления, подаёт:

  • бумаги из банка, подтверждающие погашение задолженности;
  • копию паспорта;
  • договор с банком;
  • закладную с пометой о погашении обязательства (при наличии);
  • правоустанавливающие документы;
  • чек об оплате госпошлины за выдачу выписки.

Снятие ареста происходит только по решению суда после разрешения спорной ситуации, например, выплаты алиментов, погашения долга, спора о праве владения участком и др. Остальные ограничения (концессия, доверительное управление) могут быть отменены только собственником путём расторжения соглашения или через суд.

В заключение хочется ещё раз напомнить потенциальным покупателям земельных участков: проверяйте интересующий вас земельный объект на наличие обременений ещё до момента подписания договора купли-продажи, чтобы не столкнуться с трудностями снятия ограничения после его приобретения.

Порядок купли-продажи земельного участка с сервитутом на сайте Недвио

Хозяин земельного участка может распоряжаться своей собственностью как захочет. Однако бывают случаи, когда права могут быть ограничены. Купив квартиру или коттедж вместе с землей, люди часто даже не подозревают с какими непредвиденными ситуациями можно столкнуться. Одним из таких сюрпризов является сервитут.

Что такое сервитут?

Сервитут – это один из видов обременений, которые накладываются на владельца участка, связанный с тем, что третьи лица имеют право на ограниченное пользование частью его территории.

Если в обычных сделках с недвижимым имуществом, как правило, участвуют только две стороны: продавец и покупатель, то на участки, на которые наложены сервитуты, распространяются еще права третьей стороны (частного лица, компании или государства). Разберем данную ситуацию на примере.

Предположим на участке, где уже построен дом, обнаружены древнейшие сокровища. Данные объекты относятся к разряду исторических и являются государственной собственностью. Дом, конечно, никто не заберет, но вот шума от археологов, историков и других специалистов будет достаточно.

Также к таким случаям относятся следующие ситуации:

  1. Если через землю решили провести линейные объекты: дорогу, водопровод, канализацию, дорожные знаки и т.д.;
  2. Нашлись любители охоты или рыбалки на принадлежащей собственнику территории;
  3. Если выяснилось, что по территории издавна переводили стада домашних животных на пастбища, и селяне просят оставить данное право за собой;
  4. При разделе земли был случайно захвачен кусочек лишней земли, и соседи просят организовать размежевание;
  5. При геодезических и ирригационных работах.

Теоретически, при наличии достаточных мотивов, сервитут могут наложить на любой участок, так как недра земли являются достоянием народа и право собственности в данном случае условно.

Особенности сервитута

Следует отметить, что сервитут привязан к земельному участку, а не к личности ее обладателя.

Договор об установлении сервитута предусматривает определенную ответственность, появление прав и обязанностей. Рассмотрим ключевые особенности рассматриваемого обременения:

  1. Владелец сервитута может использовать его только для удовлетворения своих потребностей;
  2. Собственник участка с сервитутом может его продавать, дарить, сдавать в аренду с существующим обременением;
  3. Хозяин земли может требовать компенсацию за причиненный ущерб. Размер возможных потерь оценивается заранее;
  4. Передавать право пользования или отчуждать его лицам, которые не обозначены в условиях договора, он не имеет права.

Особое внимание следует уделить вопросу материальной выплаты собственнику, так как он не может пользоваться землей в полной мере. Оценивая его потери учитывают следующие показатели:

  • Уменьшение ожидаемой выгоды, так как с уменьшением размера участка выгода от его использования также сокращается;
  • Издержки, понесенные в результате выполнения обязательств (снос части строений и другое);
  • Потеря в сделке купли-продажи, так как владелец вынужден делать скидку и продавать землю по низкой цене.

Провести данную оценку можно только в частном сервитуте. При его публичной форме, например, если вопрос затронут на уровне государственной важности, собственнику земли денежную компенсацию вряд ли предложат. Если же ущемляются права собственника в ходе действия сервитута, то он вправе требовать компенсацию за причиненный моральный и материальный ущерб.

Как оформляется сервитут?

Как правило инициатором установления сервитута являются те, кто хочет его оформить надлежащим образом и пользоваться земельным участком.

Заинтересованными в пользовании землей могут быть как частные лица, так и государственные органы. Для начала необходимо обратиться к собственнику напрямую. Вполне возможно, что он согласиться подписать договор на добровольной основе.

Можно решить проблему в судебном порядке. Истец должен обратиться с претензией в органы местного муниципалитета, который и перенаправит дело в судебные инстанции. Для этого истец обязательно должен подтвердить невозможность решения проблемы без установки сервитута. Без подобного рода доказательств суд может отклонить требование.

Собственник участка в этом случае может получить денежную компенсацию с учетом понесенных им убытков. Размер выплат устанавливается судом и может быть, как одноразовым, так и за определенный период времени. После подписания соглашения сервитут регистрируют в ЕГРН.

Еще один способ наложения сервитута – законодательный. В этом случае государство готовит нормативные документы и накладывает определенные ограничения на участок.

В некоторых случаях наличие подобных ситуаций существенно мешает собственнику земли. Например, когда тропинкой, идущей по участку, может пользоваться неограниченный круг лиц. Из судебной практики известно, что ограничить сервитут подобного рода очень сложно, так как суд учитывает интересы большинства.

Также на участке может быть размещено чужое имущество и собственник может осуществлять строительные работы только на определенном расстоянии от него.

Оформление сделки купли-продажи земли с сервитутом

Продавая участок, необходимо донести до потенциального покупателя, что территорией будут пользоваться иные лица и это никоим образом не скажется на праве собственности.

Следует знать, что найти покупателя на участки с сервитутом — очень сложно. Ведь далеко не каждый человек захочет иметь дело с заведомо проблемной собственностью.

Процедура продажи земли с сервитутом происходит в общем порядке путем подписания договора купли-продажи. Одновременно с этим продавец расторгает соглашение о наложении сервитута, и его заключает уже новый владелец участка.

Оба договора должны быть зарегистрированы одновременно. Покупатель не может снять сервитут по своему личному желанию. Обременение сервитутом будет действовать пока не закончиться его срок.

Для данного процесса следует подготовить пакет документов:

  1. паспорта покупателя, продавца и третьей стороны;
  2. документы о наложении сервитута;
  3. заявление;
  4. план межевания земли;
  5. кадастровые и технические документы;
  6. договор купли-продажи;
  7. выписку из ЕГРП;
  8. оплаченный квиток госпошлины;
  9. свидетельство о регистрации права собственности продавца.

Время регистрации занимает не более 10 дней. Документы направляются в Росреестр или Многофункциональный центр. По завершению регистрации новый собственник участка получает выписку из ЕГРП и свидетельство о регистрации собственности.

Проблемы покупки участков с сервитутом

Продавец обязан заранее сообщить покупателю о наличии сервитута. Если покупатель не знал этот нюанс, то он вправе потребовать снизить стоимость покупки или вовсе отказаться от договора в одностороннем порядке.

Однако, даже при желании недобросовестного собственника скрыть факт существования обременения, данную информацию могут проверить юристы. Она является открытой и отображается в ЕГРН.

Однако, на радость владельцев участков, сервитут может закончится, когда прекращаются обстоятельства, по которым он назначался. Поэтому следует внимательно отслеживать все изменения. В этом случае также должен быть подписан новый договор. Владелец участка должен заявить о невозможности нормального пользования землей.

Выводы

Сервитут – это одна из распространенных форм обременения в отношении земельного участка. Третья сторона может пользоваться землей в своих интересах, даже если участок не находится в их собственности. Во время совершения сделки по купле-продажи земля переходит новому собственнику вместе с сервитутом.

Порядок продажи земельного участка с обременением

Продажа земельного участка с обременением рассматривается в качестве официально зарегистрированного ограничения относительно действий распорядительного значения к конкретному объекту недвижимости.

Предусматривается, что при установлении разного рода обременений обязательно требуется провести процесс регистрации. Это происходит при обращении в Росреестр. Ситуации, когда возникает необходимость таким имуществом, отражают сложности и иногда невозможность.

Понятие

Законодательные положения и судебная практика указывают на то, что приоритет отдается правомочиям собственности. Другие формы владения имуществом предусматривают переход к гражданину меньшего количества прав. Установлено, что исключительные правомочия могут ограничиваться. Происходит это при возникновении определенных обстоятельств. В частности, когда это напрямую прописано в действующих положениях законодательства. Указано, что это должно быть прописано в акте, имеющем федеральное значение. Кроме того, основанием будет рассматриваться документ, принятый судебным органом.

ВНИМАНИЕ !!! Важной особенностью называется то, что обременение в обязательном порядке должно пройти процедуру регистрации. Это осуществляется при обращении в Росреестр. Если этого не сделать, что в силу акт не вступает и не наделяет стороны правоотношений обязанностями. К числу составных частей допустимых разновидностей обременений относится то, что это аренда, при условии заключения соглашения, продолжительностью более 12 месяцев. Связано указанное правило с тем, что именно такой договор подлежит обязательной регистрации.

Если арендой связаны отношений, длящиеся меньшее время – регистрация не потребуется. Также обременением рассматривается арест. Основанием для его применения становится акт, вынесенный судебным органом. В нем должно отражаться время, на протяжении которого происходит рассмотрение материалов иска.

Основанием ареста может выступать также документ, разработанной сотрудником ФССП. Он потребуется, чтобы реализовать исполнительное производство. К числу рассматриваемых ограничений отнесены сервитуты. Стоит отметить, что они имеют несколько разновидностей. В том числе, частный или публичный. Они предусматривают, что устанавливается право использования чужого надела. Такое правомочие может быть постоянным или временным. К числу ограничений также отнесен залог. К примеру, такой институт как ипотека, в обязательном порядке предусматривает существование залоговых отношений. Другими видами можно назвать концессию или доверительное управление. В последнем случае обязательно, чтобы отношения между сторонами имели выражение в форме соглашения.

ВНИМАНИЕ !!! У аренды и других видов ограничений могут сложиться разные последствия. Стоит отметить, что не все они предусматривают запрет на совершение сделок в отношении имущества. Это положение играет в пользу продавца. Нужно обратить внимание, что соблюдать ограничения при продаже все же потребуется, в том числе прописать о них в соответствующем соглашении, сформированном между участниками.

Если продавец изначально указывает на то, что имеют место ограничения, это говорит о чистоте сделки. Перечисленные факты приобретают ключевое значение в том случае, если касаются продажи земельного участка. Это связывается с тем, что гражданин несет риск относительно вложения денег в объект, имеющий ограничения.

Если наложен арест

Изначально потребуется указать, что у дольщиков или иных владельцев утрачивается возможность использовать реализовать участок любым допустимым способом. В том числе, это касается заключения соглашения о продаже. Арест может накладываться актом, вынесенным судебным органом или судебными приставами. Стоит учесть, что соответствующая запись после принятия решения уполномоченным органом отражается в государственных реестрах. Когда происходит подготовка сделки купли-продажи, обязательно потребуется обратиться в регистрирующий орган. Там откроется, что имеет место ограничение и соглашение будет возвращено лицу, подавшему заявление. Ему откажут в проведении регистрационной процедуры.

Если на участке имеется строение в виде недостроя, хозяин желает продать свою собственность, но мешает установленное обременение – самым простым вариантом решения проблемы станет устранение причин, которые способствовали установлению ограничения. В частности, может потребоваться исполнить требования, прописанные в исполнительном листе, вынесенном приставом. В такой ситуации сотрудник ФССП несет обязанность относительно прекращения производства по делам и снятию ареста. Также может потребоваться устранить обстоятельства, которые стали основанием для установления судебного преследования. Тогда происходит прекращение процесса в отношении участника.

Допускается, чтобы гражданин предложил суду иной объект, в отношении которого будет установлен арест. В данном случае предусматривается правило, согласно чему, такое имущество должно иметь аналогичную стоимость, что и предмет, к которому ранее относилось ограничение. Стоит отметить, что только в перечисленных ситуациях получится на законных основаниях снять арест. В других ситуациях обременение по закону снять не получится. Обязательным условием будет обращение в регистрационный орган.

ВНИМАНИЕ !!! При посещении Росреестра потребуется написать заявление относительно того, чтобы прекратить действие ограничения в отношении определенного объекта. Когда совершены перечисленные действия, гражданину на руки выдается выписка.

Она делается из государственного реестра. В ней отражается, что сведения об аресте не содержатся в ЕГРН. После этого можно проводить сделку при использовании общих правил.

Когда установлена аренда

Договором аренды закрепляются условия, применимые к конкретной ситуации. Важным моментом является то, что наличие таких отношений не препятствует тому, чтобы гражданин, обладающий правами собственности на надел, распорядился им посредством проведения сделки продажи. Гражданское законодательство указывает на то, что продажа не отражает преждевременного окончания рассматриваемого арендного соглашения. У нового владельца устанавливается обязанность относительно учета правомочий арендаторов. Это касается временного использования конкретного надела. Кроме того, к гражданину, который купил участок, переходит право по получению каждый месяц платы за использование его имущества.

Когда происходит продажа земли с указанным ограничением, потребуется соблюсти определенные нюансы. В частности, нужно направить арендатору уведомление о том, что планируется продажа надела. Важной особенностью считается то, что получать согласие от арендатора не потребуется, то есть его мнение в данной ситуации не учитывается. Кроме того, в договоре нужно прописать о том, что в отношении участка заключено соглашение об аренде. Они прописываются в виде отдельного пункта и переоформлять арендный договор не понадобится. Поэтому нужно направить уведомление второй стороне аренды. Когда происходит внесение сведений в ЕГРН относительно смены обладателя правомочий собственности, запись остается прежней. В выписке указывается, что земля передается новому хозяину. Данная строка будет сохраняться неизменной до того времени, пока не завершится период действия арендного соглашения.

Установление сервитута

Предусматривается, что в отношении надела может быть установлен публичный или частный сервитут. Это происходит при составлении соглашения, указании в законодательном акте или постановлении судебного органа. Говоря о содержании сервитута, стоит указать, что оно рассматривается как ограничение правомочий собственника третьими лицами. Оно заключается в том, что граждане получают возможность использовать надел. Данное ограничение не предусматривает запрета относительно совершения разного рода сделок с таким имуществом. Когда продается земельный надел с учетом сервитута, потребуется принять во внимание установленные особенности. В том числе, это касается того, что к новому собственнику должны перейти все обязанности, который ранее устанавливались.

Указывают на то, что не получится отказаться от исполнения соглашения о сервитуте в одностороннем порядке. Если период действия документа истекает, то согласовать новое ограничение потребуется уже с новым владельцем. Данные по установленному сервитуту потребуется отразить в составленном соглашении о купле-продаже. Он выглядит как отдельное положение. Обращают внимание, что наличие такого обременения в существенной степени сказывается на стоимостном выражении земли, установленном на рынке. Когда будет происходить регистрация сделки, информация о сервитуте сохраняется такой же вид, что и была ранее.

Залог

Наличие указанного ограничения говорит о том, что кредитор может не беспокоиться об исполнении своих денежных интересов. Это связано с тем, что он вправе обратить взыскание на надел, если условия соглашения не будет исполняться. По этой причине, перед тем, как совершить сделку в отношении такого объекта, потребуется изначально получить согласие от того, что выступает в качестве залогодержателя. В частности, это касается распоряжения недвижимости, в отношении которой сформировано ипотечное соглашение. Когда согласие он не дает, реализовать участок не удастся.

ВАЖНО !!! При оформлении сделки в отношении рассматриваемого объекта, потребуется принять во внимание такие особенности, как то, что снять залог получится только при условии, что гражданин в полной мере исполнят обязательства денежного характера перед второй стороной залогового договора.

Если имеет место согласие держателя залога на совершение указанной сделки, этот момент обязательно потребуется прописать в договоре. Субъект, обладающий залогом, прописывается как самостоятельная сторона правоотношений. При формировании соглашения о купле-продаже при наличии ограничения в форме залога – документ сохраняет свою силу. Это выражается в установлении аналогичных обязанностей сторон, что существовали ранее. В данной ситуации указывается, что стоимость может в значительной степени сокращаться. Уменьшение происходит на сумму, равную залоговым обязательствам. Потребуется, чтобы держатель залога выразил согласие в письменной форме. Этот акт в дальнейшем передается в регистрирующий орган.

Происходить это должно в одно время с направлением соглашения о купле-продаже для регистрации. Стоит указать, что бессмысленно обращаться в судебный орган для обжалования отказа. Исключением является ситуация, когда сторона уклоняется от аннулирования залоговых обязательств после выплаты всей стоимости по договору.

Порядок продажи земельного участка с обременением

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.

Что это такое

Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Арест участка

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Аренда

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Сервитут

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. Содержание сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Залог

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.

Нюансы продажи при обременениях

Сторонам любой гражданской сделки с землей, в том числе купли-продажи, нужно учитывать правовой режим установленного обременения. Если по каким-либо причинам сделка продажи пройдет регистрационные действия с нарушением правил (например, без согласия залогодержателя), она будет признана недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Установить наличие залога на стадии подготовке к сделке можно путем запроса выписки из госреестра ЕГРН. Это может сделать и сам покупатель, который должен максимально обезопасить себя от потери денежных средств. В настоящее время можно получить не только расширенную версию выписки, но и специализированный бланк со сведениями только о наличии обременений. Выдача таких выписок осуществляется службой Росреестра, Многофункциональным центром, либо путем электронного обращения через официальный портал госуслуг (в последнем случае выписку можно получить в виде электронного файла).

Приобретая недвижимое имущество с ограничением, гражданин РФ может наткнуться на обман и мошенничество. Чтобы не возникло споров с правоохранительными органами, стоит знать закон и совершать сделку не во всех случаях.

Расскажем, как юридически правильно купить или продать землю с обременением.

Содержание статьи:

  • Как проверить участок земли на обременение?
  • Купля-продажа участка с обременением – что необходимо знать?

Как проверить участок земли на обременение?

Продавец участка с обременением не должен скрывать от покупателя, что на недвижимость наложено ограничение. Следует подготовить пакет документов, подтверждающих право собственности владельца участка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно их проверить.

В документационный пакет войдут:

1.Выписка из ЕГРП

Так как свидетельство о праве собственности отменили с 15 июля 2021 года, то следует запросить из Регистрационной палаты выписку. Ей продавец подтвердит свои права на имущество.

Покупатель обязательно должен проверить дату выписки – на ней должна стоять «свежая» дата, иначе документ можно считать недействительным.

Важно: именно в выписке из ЕГРП покупатель узнает о наличии обременений, принятых в отношении данного имущества. Имеются специальные строки, в которых будет также написана причина наложения ограничений.

2.Личные документы гражданина – его паспорт

Если он является предпринимателем, то следует попросить предоставить свидетельство о госрегистрации.

Также стоит спросить свидетельство о заключении и расторжении брака: если супруга тоже претендует на участок, то вряд ли продавец его продаст.

А если имеются дети, или же собственником земли является несовершеннолетнее лицо, то следует потребовать справку из органов опеки и попечительства, что они не против продажи.

3.Документы на участок – это кадастровый план, или паспорт

С технической точки зрения стоит проверить категорию земель, вид разрешенного пользования, а также целевое назначение земель. Не на каждом участке разрешено отстроить дом или заниматься животноводством.

Заметьте, если вы являетесь покупателем, то можете проверить эти документы на участок по публичной кадастровой карте, на сайте Росреестра. Информация, содержащаяся в документах, должна быть такой же, как и на карте.

4.Старый договор купли-продажи земли

Так, покупатель проверит, кто был хозяином участка до нынешнего владельца.

5.Другие документы от архитектурных и надзорных органов

Это могут быть разрешения на строительство, отказ региональной власти от земельного участка (в случае, если земли требуются для сельскохозяйственного назначения) и др.

По этим документам можно проверить — ложный продавец, или нет.

Если какой-либо из документов, особенно выписку из ЕГРП, владелец участка земли отказывается предоставлять, то покупателю следует действовать самостоятельно, чтобы не нажить себе проблем:

1 способ: Обратиться в Росреестр или регистрационную палату и попросить сделать выписку на определенный участок, назвать адрес. Затем оплатить госпошлину: физлицо оплачивает – 200 руб., юрлицо – 600 руб. В течение 5 дней документ будет на руках, можно проверить достоверность сведений.

2 способ: Обратиться к нотариусу. Он все сделает за вас и проверит правдивость данных собственника земельного участка. Кроме того, он сможет помочь составить договор купли-продажи, даже если на земле будут числиться какие-либо ограничения. Выписка будет действовать в течение 10 дней, за это время покупатель должен решить, будет ли приобретать участок.

3 способ: Получение выписки в МФЦ, по электронной почте или почтовым переводом. Воспользоваться любым из названых вариантов можно, вот только время ожидания выписки будет больше. Например, в МФЦ – дополнительных два дня. Почтовый перевод – еще дольше.

Из выписки можно узнать, существуют ли обременения на участке. Возможно, продавец о них даже не знает.

Совет: чтобы проверить юридическое лицо, можно обратиться в налоговую службу и попросить предоставить некоторые документы, подтверждающие отличную репутацию продавца. Или же можно воспользоваться онлайн-сервисами проверок. Там можно получить сведения о предпринимателях, о доходах и даже их поставщиках.

Юристы утверждают, что чаще незаконные сделки купли-продажи участков с обременением совершаются из-за невнимательной проверки документов. Отменить сделку можно будет только через суд, поэтому тщательней проверяйте бумаги.

Купля-продажа земельного участка с обременением – что необходимо знать продавцу и покупателю?

Существует несколько видов обременений, при которых покупатель земельного участка может столкнуться с недобросовестным продавцом.

Для того чтобы этого не случилось, расскажем, какие виды обременений на землю существуют, а также определим, как должен вести себя и зачем следить покупатель.

1.Арест

Самое распространенное обременение. Арест может наступить в нескольких случаях: при судебных разбирательствах с недвижимостью, при невыполненных долговых обязательствах владельцем участка перед третьим лицом, например, банком.

Любое из ограничений не снимается собственником земли, его обязательно должна снять организация или правоохранительные органы.

Сделка покупки арестованного участка будет считаться недействительной, поэтому заключать ее нет смысла.

При первом ограничении покупатель должен:

  1. Попытаться поговорить с владельцем насчет ареста. Спросить, как долго будет проходить суд, в котором затрагивают недвижимость – земельный участок.
  2. Обратиться в службу судебных приставов и узнать, на какой период наложен арест.
  3. После окончания судебного разбирательства можно заключать сделку купли-продажи. Но, документы следует требовать от продавца новые, подтверждающие его права собственности на данную землю. Если у земли появилось несколько владельцев, то следует брать согласие их на продажу.

При втором типе ареста покупателю стоит:

  1. Обговорить с продавцом, когда будут выполнены долговые обязательства, и попытаться разрешить вопрос у юриста. Например, собственник обязуется выполнить их и выплатить долг после того, как покупатель перечислит на счет часть денежных средств за участок. Сделка будет считаться незавершенной, но покупатель выиграет время на снятие ареста. Как только он перечислит оставшуюся сумму по договору купли-продажи, можно считать, что участок был продан.
  2. Потребовать от собственника земли документы, подтверждающие долг перед банком. Он может взять договор с банком, в котором можно узнать об обязательствах, а также справку, в ней указана выплаченная сумма, а также сумма долга.
  3. Обратиться в банковскую организацию и обговорить покупку земельного участка. Некоторые долги не могут перейти к новому покупателю, а принадлежат тому гражданину, который брал кредит.
  4. После проверки всех документов, а также после того, как долговые обязательства владельца земельного участка были выполнены, покупатель может заключать сделку.

Приведем пример ареста из-за долгов:

Гражданин Соловьев заключил договор с банком и взял кредит на сумму 1 миллион рублей. Через полгода он не смог выплачивать кредит из-за болезни. Став инвалидом, его доходы резко снизились. Банковская организация была вынуждена подать на него в суд, чтобы взыскать задолженность. Соловьев не отказывался платить, просил убавить ежемесячный размер суммы выплат.

Пока шло судебное разбирательство, на всю недвижимость Соловьева был наложен арест. Но он об этом не знал и решил продать земельный участок, чтобы выплатить часть долга. Гражданин Петров, решивший приобрести участок, невнимательно ознакомился с документами, на арест не обратил внимание и заключил договор. Но, поставить свою подпись это лишь часть дела, следует обратиться еще в Регистрационную палату.

Перед нами — не мошенническая схема, а простое незнание законов и невнимательно отношение к документации. Петров, конечно же, узнал об аресте – судебные приставы однозначно ему бы сообщили о том, что собственником до сих пор является Соловьев, или в Регистрационной палате гражданам показали бы графу с арестом.

 Покупатель, приобретающий арестованную землю, должен знать, что этого сделать невозможно. Арест не отменяется просто так продавцом.

2.Ипотека

Земельный участок, взятый в ипотеку, может находиться под арестом. Точно так же, как и в предыдущем случае, распоряжаться землей без согласия третьего лица – банка – собственник не может.

Покупатель обязательно должен попросить владельца участка предоставить личные документы, бумаги на участок, выписку из ЕГРП, а также банковские справку и договор.

Ипотечное кредитование в отличие от простого подразумевает переход долговых обязательств от одного собственника земельного участка к другому. Поэтому чтобы не нажить проблем, покупатель должен побеседовать с представителем банка и решить, как погасить долг и снять арест, наложенный на имущество.

Продавец может:

  1. Погасить долг самостоятельно. После чего будет снято ограничение, а затем можно заключать сделку купли-продажи.
  2. Заключить договор, и на полученную сумму от продажи участка или ее часть погасить ипотеку. Арест также автоматически будет снят, а сделка будет считаться выполненной.

Продавец не должен скрывать, что земля была взята в ипотеку. Ему стоит обговорить сделку с банком и уговорить его представителей дать согласие на продажу участка.

3.Аренда

Обычно в таких случаях покупатель, приобретя участок, спустя время узнает о том, что он был сдан в аренду.

Так как в выписке из ЕГРП не указываются эти сведения, то покупатель должен сам узнавать — сдается или нет земля. Для этого следует проверить документы владельца земли, обговорить с соседями, может они будут в курсе нанимателей.

Сделка купли-продажи участка с таким обременением будет считаться действительной и законной, ограничение будет снято тогда, когда истечет срок договора аренды.

Если покупатель не хочет ограничивать себя, то он должен договориться с нанимателем и попросить расторгнуть договор.

Кстати, договор аренды в одностороннем порядке в редких случаях можно расторгнуть.

4.Концессия

«Улучшенное» соглашение об аренде может прибавить проблем покупателю. Так же, как и договор аренды, соглашение о концессии не может быть расторгнуто по просьбе одной стороны. Наниматель, имеющий право пользоваться землей как ему захочется, будет стоять на своем, ведь земельный участок ему приносил доход.

Закончится обременение, когда выйдет срок действия соглашения.

Покупатель земельного участка с таким ограничением, по сути, не сможет воспользоваться землей в полной мере, но сделка купли-продажи будет законной.

5.Сервитут

Публичное и частное ограничение такого типа может быть наложено на земельный участок даже без ведома его собственника.

Необходимо оно для того, чтобы были выполнены общественные нужды. Например, проложена канализация, водопровод или был организован проезд к соседнему участку.

Действует такое ограничение по соглашению между сторонами (частное, когда требуется), либо по решению суда (публичное) до того момента, пока не будут выполнены требования.

Приобретая земельный участок с таким обременением, гражданин должен помнить, что оно никуда не денется и перейдет ему вместе с землей.

Владелец может распоряжаться участком, как пожелает, но только ему придется выполнять соглашение.

6.Охранная территория

При таком обременении владелец участка не может воспользоваться им в полной мере. Обычно покупателя, который даже не знает об ограничении, могут оштрафовать на немалую сумму за незаконные действия.

К таким территориям могут относиться объекты обеспечения безопасности, заповедные зоны и парки.

Гражданин, купивший такой участок, должен помнить, что следует строго выполнять обязательства.

Например, могут потребовать обеспечить проезд к линиям электропередач.

Ограничение может быть вечным, поэтому стоит сто раз подумать, прежде чем заключить такую сделку купли-продажи.

7.Право требования

Это обременение возникает, когда на земельный участок претендует несколько владельцев.

Например, на землю может претендовать родственник или такая земля уже находится в долевой собственности.

Покупатель должен проверить документы каждого владельца, прежде чем покупать участок.

8.Изъятие

Стоит внимательно отнестись к документации, ведь в некоторых случаях государство может потребовать вернуть землю.

Приведем пример:

В заповедной зоне Краснодарского края был продан в аренду участок на 50 лет, на котором располагались древние памятники – дольмены. Покупателю было запрещено создавать на территории этого участка какие-либо постройки. Но, он решил обойти закон, и начал завозить на участок строительные материалы для домовладения. Жители, узнавшие о случившемся, забили «тревогу» и обратились в администрацию. Власти расторгли договор с покупателем.

Действия, приносящие вред природе и человечеству, могут служить основанием для изъятия земельного участка. Такие меры применяются редко, но все же случаются по незнанию и вине покупателей.

Мы рассказали о главных обременениях и сделках купли-продажи при них. Теперь, вооружившись знаниями, вы можете определить, как законно приобрести или продать участок с обременением.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: