Правовое регулирование аренды земельных участков — в 2020 году, особенности договора, соответствие, закон

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 7.1 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 15.1 с 8 января 2020 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2020 г. N 502-ФЗ

15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 18

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток»;

Информация об изменениях:

Пункт 8 дополнен подпунктом 19 с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», если меньший срок не заявлен таким участником.

9. В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 12.1 с 1 сентября 2020 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

12.1. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 18 с 2 августа 2020 г. — Федеральный закон от 2 августа 2020 г. N 283-ФЗ

18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.

Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников

Правовое регулирование аренды земельных участков производится в соответствии с Земельным и Гражданским кодексами. Аренда является самой распространенной процедурой. Это самый удобный вариант пользования землей при невозможности купить собственный надел. Для подобных взаимоотношений характерно заключение соглашения. По его условиям одна сторона передает земельный участок в пользование, а другая принимает.

Законодательное регулирование

Соглашение об аренде имеет свой специфический параметр. Им является предмет договора. Договор заключается в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса. Ею же установлены основные обязательные пункты соглашения. Земельный кодекс этому вопросу отводит целую главу – четвертую. Любой собственник, имеющий на арендованной у государства территории узаконенные строения, может претендовать на оформление аренды сроком в 50 лет.

Получение в аренду государственных территорий можно как по результатам аукциона, так и без него. В договоре обязательно прописывается арендная ставка и способ передачи денег. Их можно вносить на расчетный счет в банке или вносить через кассу. Расчетным периодом является год.

Аренда участка у государства

Получить земельный участок от администрации в аренду можно только в том случае, если он не предназначен для нужд государства. Процедура получения надела довольно проста. Вероятность успеха в сделке на высоком уровне. Государству гораздо выгодней передать участок гражданину и получать от него аренду, чем просто оставлять надел бесхозным. Основное, на что требуется обратить внимание – это цель использования участка.

Если земля может быть использована только для ведения сельского хозяйства, то муниципалитет не отдаст ее в аренду гражданину, желающему осуществлять на ней торговую деятельность. Поэтому сначала необходимо найти подходящий земельный участок. Законодательство не устанавливает ограничений по субъекту аренды. Им может быть как гражданин страны, так и резидент иностранного государства.

Для ознакомления со свободными участками необходимо посетить сайт Росреестра. На нем размещена публичная кадастровая карта. На основе ее данных можно ознакомиться со списком свободных наделов. Поиск достаточно прост. Его можно сузить до территорий одного региона и даже города. Местную администрацию можно посетить лично. Сотрудники указанного ведомства предоставят необходимую информацию в печатном варианте.

Как только с участком будет все известно необходимо уточнить способ получения его в аренду: через участие в торгах или по заявке. Если этот этап пройден, и уже получено согласие администрации на передачу надела, то будущему арендатору предстоит осуществить межевание надела. Без этой процедуры невозможно поставить на кадастровый учет. Только после получения кадастрового плана и паспорта надела муниципалитет передаст надел в аренду. С этого момента придется платить не только арендные платежи, но и налоговые.

Способы передачи земельных участков

Передавать надел допустимо через соглашение о доверительном управлении, посредством постановлений межведомственной комиссии или через агентский договор. Все будет зависеть от статуса собственника передаваемого земельного участка. Более подробно о таких способах передачи установлено в статьях 51-53 ГК РФ. Земельный же кодекс при этом устанавливает некоторые ограничения. Если земля передана в дар несовершеннолетнему, то их родителям разрешено передавать в аренду участок только после достижения совершеннолетия.

Законом предусмотрена возможность заключить договор аренды после того, как истек первоначальный срок. Приватизация арендуемой земли возможна в рамках Земельного кодекса. Размер арендных платежей будет определен конкретно по каждому случаю в отдельности и закреплен соответствующим соглашением.

Нюансы установления арендных платежей

Допустимо устанавливать платежи по аренде на выбор одним из нескольких форматов:

  • Четко обозначенная сумма, не зависящая от внешних факторов. Вносить можно как единовременно, так и с установленной периодичностью;
  • Доля от дохода, который был получен в результате эксплуатации арендованной земли (к примеру, участок использовался для сельского хозяйства и реализации продукции);
  • Расчет посредством предоставления арендатором какой-либо услуги арендодателю;
  • Расчет посредством передачи арендодателю любого имущества арендатора. Имущество может быть использовано по усмотрению арендодателя, в том числе для получения материальной выгоды.

Правовое регулирование

Основное условие по заключенному арендному соглашению — его предмет. Им становится конкретный надел с его характеристиками и параметрами. Чтобы составить договор, по которому обе стороны получат для себя выгоду, необходимо установить определенные условия:

  • Участок после его использования арендатором должен быть сохранен в том состоянии, в котором передавался изначально;
  • Соблюдение целевого назначения передаваемого в аренду земельного участка;
  • Установление определенных сроков пользования участком;
  • Стоимость аренды и порядок расчетов по итогам периода пользования.

Если договор не содержит информации о размере арендной платы, то он автоматически будет признан недействительным. Величина средств, которую придется платить за пользование земельным участком будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размер предоставляемого участка;
  • Стоимость надела по данным кадастрового учета;
  • Качественные характеристики самого участка, в том числе его расположение.

Особенности арендных отношений

Законодательство может устанавливать некоторые нюансы при передаче в аренду наделов в частные руки. Некоторые нормативы могут использоваться обособленно от Гражданского кодекса. Непосредственными арендодателями могут быть не только физические лица, но и юридические. Даже если они являются всего лишь пользователями государственных земель. Арендодателями могут стать и резиденты иностранных государств. Единственное ограничение – земли, изъятые из официального оборота, передаче в аренду не подлежат.

Судебная защита

Судебная защита прав участников арендных взаимоотношений осуществляется по нормам Гражданского кодекса. Анализируя судебную практику, можно сделать вывод о необходимости внесения налоговых платежей самим арендодателем. В соглашении можно предусмотреть и обязанность арендатора вносить указанную плату. Суд может взять на себя обязательство по изменению арендной платы, установленной договором. Происходит это в том случае, если плата не соответствует условиям сделки или несправедлива по отношению к арендатору.

Арендные выплаты подлежат изменению и без привлечения судебных органов. Осуществить это можно без согласия обеих сторон только один раз за 12 месяцев. В стоимость арендных платежей нельзя включать расходы на содержание участка в надлежащем виде. Без подписанного соглашения на аренду суд не признает обязанности выплачивать арендные платежи. Если такового соглашения не имеется, то собственник земли может пойти на хитрость. Он подаст иск о взыскании суммы за неправомерное использование надела. Единственное условие – доказать, что факт использования имел место.

Заключение

Передача земельного участка в аренду осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным законодательством. В обязательном порядке составляется договор. Это облегчит взаимоотношения обеих сторон. Такой договор, в случае нарушения его условий, можно использовать в суде. Получить надел в аренду можно не только от государства, но и от частных лиц или компаний. Периодичность внесения платежей будет установлена договором.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: