Переустройство и перепланировка нежилого помещения — законодательство 2020 года, порядок проведения реконструкции

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок. Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году. Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку.
Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей. (В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.).
Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения – это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены. Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).
Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Жилищный кодекс в 2020 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях. Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2020 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2020 году проходит по следующей схеме:

  1. Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
  2. Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
  3. Делаем перепланировку;
  4. Уведомляем об окончании работ;
  5. Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.

Более подробно о согласовании читайте в наших статьях: «Как согласовать перепланировку квартиры» и «Согласование перепланировки в 2020 году»

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл
. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка нежилого помещения уже сделана, то ее следует узаконить, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Для этого можно пойти двумя путями:

Способ № 1. Путем согласования

Закон не запрещает обращаться за согласованием самовольной перепланировки в администрацию. Порядок согласования все тот же – заказываем проект на уже сделанную перепланировку, отдаем на согласование и получаем акт от администрации. Однако, положительное решение по факту не всегда удается получить, тогда следует обратиться в суд.

Способ № 2. Через суд

Для того, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения при помощи судебных органов, обращаемся с заявлением в суд, прилагаем техническое описание от проектной организации. Если суд решит, что перепланировка не противоречит нормам закона и сделана по правилам, тогда выносится положительное решение, которое и будет являться основанием для получения нового технического паспорта и регистрации перепланировки в Росреестре.

Вывод

Изменение конфигурации (перепланировка) – требует согласования, порядок которого установлен местными властями. Узаконивание перепланировки нежилых помещений может проходить путем обращения в местную администрацию или суд. При этом органами власти учитывается в каком здании расположено нежилое помещение – в МКД или в нежилом здании (к примеру, в торговом комплексе). От этого зависит процесс и порядок согласования и узаконивания нежилого помещения.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Последнее изменение: Январь 2020

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Перепланировка нежилого помещения

Январь 21, 2020 Нет комментариев

Правовая регламентация

Порядок переустройства жилплощади регламентируется нормативами ст. №25 Жилищного Кодекса РФ.

Перепланировка нежилой недвижимости реализуется в соответствии со смежными правилами, исходя из действующих законодательных норм.

Ее санкционирование необходимо в случае выполнения таких работ:

Перемена расположения санитарных зон, к примеру, перемещение санузла
Монтаж, снос либо перенос дополнительных конструкций (лестница, окна, балкон, лоджия), перемена их конфигурации
Монтаж перегородок и/либо стен которые повышают нагрузку на несущую конструкцию дома
Монтаж оснащения которое требует подключения сети коммуникации (плита, раковина, душевая кабина и прочее)
Преобразование устройство основания пола из-за чего происходит повышение давления на несущие конструкции постройки
Монтаж либо демонтаж лестничных пролетов
Подключение системы коммуникаций
Уменьшение либо расширение величины оконных проемов, монтаж новых либо удаление старых

Не нуждаются в оформления разрешения такие виды работ:

  • Демонтирование предметов интерьера, встроенной мебели, которая не отмечена в документах на квартиру
  • Смена коммуникационного оснащения на такое же по назначению, габаритам (в частности, замена раковины на аналогичную по размерам)
  • Выполнение косметических отделочных работ внутри жилплощади, которые не касаются перемен в несущих конструкциях (к примеру, покраска потолков, полов, стен, поклейка обоев и прочее).

Оформление согласования администрации

Разрешение вправе выдавать администрация соответствующего населенного пункта.

Согласование позволяет оформить проект, а также благодаря наличию которого можно обращаться в прочие уполномоченные структуры с целью согласования работы, а также оформления выполнения перепланировки.

В том случае, если владелец не имеет на руках разрешительного документа, тогда как переустройство уже проводится, оно определяется как несанкционированное, приводит к наступлению административной ответственности.

Каким образом узаконить?

В том случае, если перепланировка уже выполнена без оформления соответствующего разрешения, без судебного обращения не получится обойтись.

При этом нужно доказать, что реализованные перемены не причиняют ущерба здоровью, жизни людей, в процессе строительства соблюдались правила пожарной, санитарной безопасности. С такой целью проект пересылается на проверку в структуры МЧС, СЭС.

При условии, если в помещении нежилого типа будет выполнено несанкционированное переустройство, владелец автоматические утрачивает возможность распоряжаться недвижимым объектом.

Иначе говоря, он теряет возможность разменять, подарить, обменять или реализовать помещение. Если необходимо осуществить по крайней мере одну из выше представленных юридических процедур, доведется возвратить исходный вид либо же санкционировать реализованные переустройства.

Специфика перепланировки нежилых помещений

Порядок действия на прямую зависит от месторасположения помещения.

В частности, если нежилая недвижимость размещается в обособленно стоящем доме,  процедура получения разрешения существенно упрощается, нежели для квартиры в жилом здании.

В процессе выполнения строительства стоит четко придерживаться строительных, пожарных и санитарных правил, нормативов, не причиняя угрозы безопасности окружающим людям,  исключая вероятные риски, из-за которых могут травмироваться, скончаться третьи лица.

Переустройство допустимо:

В незаселенном доме который используется для коммерческой деятельности
В доме жилого типа в основном, это перепланировка недвижимого объекта, в котором располагается небольшое количество квартир
В МКД который предполагает размещение на нижних этажах помещений коммерческого назначения

Владелец должен получить разрешительный документ в Межведомственной охране районной префектуры.

Дабы правительственные структуры одобрили такого рода действия, нужно доказать следующие моменты:

Перепланировка не создает угрозы для посетителей, работников коммерческой структуры, расположенной в нежилом помещении
Квартира с обновленной планировкой не вызовет нарушение санитарных нормативов
Переустройство не создает угрозы пожара самого строения

В соответствии с действующим ЖК РФ предустановлена необходимость осуществления проверок уполномоченными структурами, а значит по факту подачи документации произойдет посещение специалиста.

Совместно с ним рассматривается проект перепланировки, в случае нахождения недочетов, допустимо внесение коррективов.

В многоквартирном доме

Гораздо труднее оформить разрешительный документ в многоквартирном доме. Дабы произвести переустройство, нужно изначально согласовать проект работ совместно с жильцами, после чего – в правительственных структурах.

Целесообразно получить письменное согласие соседей, прочих жильцов, обратившись к ним для дальнейшего согласования проекта.

До начала переустройства стоит разобраться, является ли дом нежилым объектом, допустима ли реализация запланированных работ.

С такой целью эксперты исследуют фактическое состояние несущих стен, специфику устройства полов, системы водоснабжения, электропроводки.

В жилом здании

В том случае, если в доме кто-либо проживает, переустройство без согласия жильцов считается недопустимым.

В определенных ситуациях проверяющие структуры выносят заключение об отказе владельцу. К примеру, если вопрос касается сноса стен несущего типа.

Кроме того запрещено проведение коммуникации. Единственным исключением являются одноэтажные здания, в которых выделено несколько помещений коммерческого характера.

В процессе переустройства нежилого дома никоим образом не изменяется его целевое назначение.

В частности, если, ранее было офисное здание, а в соответствии с проектом планируется обустройство торговых площадей, изначально нужно получить разрешительный документ на смену деятельности.

Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры в 2020 году, читайте тут.

Стадии оформления

Перепланировку может осуществлять владелец квартиры либо наниматель на основании доверенности.

Чтобы получить согласование необходимо:

Составить от имени владельца жилплощади заявление отметив в нем цель переустройства, основание для его проведения. К примеру, расширение пространства требуется с целью оснащения санузла для персонала либо для дополнительного офисного помещения. Заявление отправляется непосредственно в БТИ. Затем работник структуры посетит помещение, по факту которого предоставит технический, кадастровый паспорт с внесенными поправками
С готовыми документами собственник должен обратиться в МФЦ или в службу Росреестра получив новую выписку из ЕГРН. Описанное действие актуально исключительно при условии изменения площади объекта
В дополнительном порядке необходимо оформить разрешение от органов местного самоуправления в случае если дом имеет архитектурную либо историческую значимость для населенного пункта
Если переустройство затрагивает ванную комнат и/либо санузел необходимо получить справку о согласовании от Роспотребнадзора
По факту получения одобрения выполняются соответствующие работы. По закону предоставляется до 4-х месяцев для осуществления проекта
Выполняется оформление переустройства по мере потребности – замена документации

Какие документы необходимо предъявить?

Для узаконивания переустройства нужно предъявить:

  • Заявление, составленное владельцем либо нанимателем на основании нотариально заверенной доверенности
  • Соглашение страхования гражданской ответственности – требуется с целью несения гражданской ответственности при условии нанесения ущерба здоровью и/либо жизни по ходу осуществления переустройства, а также по факту его завершения
  • Нотариально заверенные копии документов, удостоверяющие право собственности на недвижимость. Кроме того, необходимо предъявить оригиналы
  • В случае изменения назначения жилплощади нужно предоставить бумаги, санкционирующие замену вида деятельности
  • Проектные документы, в которых детально представлены плановые коррективы. В случае, если планируется снос конструкций несущего типа, потребуется авторский контроль хода реализации работ
  • Справки, выписки, предоставленные БТИ, в том числе: выписка из ЛС (по требованию), планы этажей, техпаспорт (копия)
  • Документально закрепленное согласие владельца дома, а также смежных построек на выполнение переустройства. В случае, если квартира расположена в МКД, необходимо получить согласие каждого жильца, изложенное в письменной форме
  • Учредительные документы (копии), нотариально заверенные на юр. лицо.

Изготовление проектной документации

Чтобы его оформить допустимо обратится в городской архитектурный департамент либо же в специализированную строительную организацию.

Кроме того, такого рода услугу предоставляет БТИ. До того как обратится, важно сформировать конкретное представление относительно того, что нужно поменять в квартире.

Утверждение заключения

Собранный пакет документации передается в БТИ либо же в структуры, работающие с жилищным фондом с целью вынесения вердикта. В среднем, это занимает 10 — 30 дней.

В некоторых случаях сроки могут затянутся, к примеру, если обнаруживаются погрешности в бумагах либо же если предъявлены не все требуемые справки.

Существует несколько оснований для отказа в проведении перепланировки (в соответствии с нормативами ст. №27 Жилищного Кодекса РФ):

Некорректно оформленный проект или же его несоответствие действующим законодательным  требованиям
Предъявление документации в структуру которая не уполномочена заниматься такого рода вопросами
Неполный пакет документации или же часть из бумаг не заверены нотариусом, оформлены некорректно

Выполнение самовольной перепланировки

Реконструкция или переустройство помещения нежилого типа по закону санкционируются исключительно по факту получения разрешения уполномоченными структурами.

Правовая ответственность

В случае проведения самовольного переустройства на владельцев накладываются штрафные санкции, сумма которых варьируется в пределах 2020 – 2020 руб.

В определенных ситуациях судебный орган может обязать возвратить недвижимость к исходному виду.

Ответственность за незаконную перепланировку квартиры в 2020 году смотрите в статье: незаконная перепланировка.

Стоимость узаконивания

Для того, чтобы в судебном порядке санкционировать проведенное переустройство, необходимо заплатить 20 000 — 80 000 руб.

При этом процедура идентична действиям, что реализуются в процессе согласования строительства до его выполнения.

Видео: Перепланировка нежилого помещения в 2020 г. Все нюансы: 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: