Переустройство и перепланировка (что это такое, понятие) — в 2021 году, законодательство, порядок согласования, в чём разница, чем отличается, образец заявления, основания для проведения, правила

Юридическая консультация, помощь в Новокузнецке. Составление иска, претензии. Семейный, жилищный, юрист в суд.

В обиходе часто работы по переустройству также называют пе­репланировкой. Но закон разделяет эти два понятия.

Переустройство — установка, замена или перенос инженер­ных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка — изменение конфигурации самого жилого помещения, требующее внесения изменений в технический па­спорт жилого помещения.

• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Оба вида переделки жилья требуют согласования. Разгра­ничение этих понятий нужно для того, чтобы верно понимать суть 1 предстоящих изменений в квартире при обращении в компетент­ные органы. В законах нет конкретного перечня работ, которые . относятся к тому или иному виду ремонта, но они могут устанав­ливаться региональными властями.

Прежде чем приступать к обустраиванию своего жилья, обяза­тельно нужно узнать в контролирующем органе все региональные требования. Какой бы орган не занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ

В каждом регионе согласованием перепланировки и переу­стройства могут заниматься различные органы. В большинстве 1 населенных пунктов — это местные администрации. Но бывает так, что эти функции возлагаются и на другие организации. На­пример, в Москве согласованием занимается Государственная жилищная инспекция.

В любом случае узнать, кто именно занимается этими во­просами можно в своей администрации.

УВЕДОМЛЯТЬ ИЛИ СПРАШИВАТЬ?

Согласование может быть уведомительным и разреши­тельным.

При уведомительном порядке человек уведомляет ответ­ственный орган уже после того, как сделал работы, заранее раз­решение получать не нужно.

Например, в большинстве регионов в таком порядке регистри­руются:

• перестановка сантехнических приборов в пределах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• типовое остекление лоджий и балконов;
• устройство перегородок без увеличения нагрузок на пере­крытия дома;
• разборка ненесущих перегородок (за исключением межквар- тирных);
• заделка дверных проемов в ненесущих перегородках и другие.

Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает

подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывает­ся проект предстоящих изменений. Только после того, как упол­номоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет при­ступать к работам. После того как все будет закончено, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если будет установлено, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделы­вать заново.

• Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

В таком порядке согласуются все действия, затрагивающие не­сущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, работы, связанные с газом и др. Например:

• установка и перестановка газовых приборов с прокладкой до­полнительных труб;
• замена кухонных плит одного типа на другой (например, элек­трическую вместо газовой);
• перенос ванных комнат и туалетов;
• устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях;

• разборка ненесущих перегородок, воспринимающих допол­нительную нагрузку (так называемых разгружающих перегоро­док);
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрыти­ями;
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, кры­шах);
• устройство балконов, лоджий и террас;
• объединение лоджий и балконов с жилыми помещениями и другие.
• Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Срока для уведомления о перепланировке (переустройстве) нет. Но он может быть прописан на региональном уровне. В лю­бом случае затягивать с уведомлением не стоит, ведь при его отсутствии проведенные работы могут признать само­вольными.

Если же требовалось предварительное разрешение, а вы про­вели работы без него, первым делом обратитесь в контролиру­ющий орган. Он может согласовать произведенные изменения и разрешить оставить их. Но будьте готовы к тому, что придется | нести ответственность, на вас могут наложить штраф.

Если же согласование сочтут невозможным, вы можете попро­бовать узаконить перепланировку (переустройство) в судебном порядке. Но рассчитывать на положительное решение можно только, если проведенные вами изменения не создают никаких угроз и не нарушают прав других жильцов.

• Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

НА ЧТО РАЗРЕШЕНИЕ НЕ НУЖНО

Работы, которые не признаются перепланировкой или переу­стройством, никаких согласований не требуют. Например, без согласований проводятся:

• косметический ремонт, в том числе с заменой отделочных по­крытий стен, полов, потолков;
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);

• замена инженерного оборудования аналогичным по параме­трам (без перестановки);
• перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни и другие.

ПОД ЗАПРЕТОМ!

А есть работы, проведение которых запрещено, и на них не полу­чится взять разрешение. В региональных законах могут устанавли­ваться свои перечни, но чаще всего под запретом такие работы:

• образование жилой комнаты или кухни, в которой отсутствует естественное освещение;
• оборудование уборной и ванной (или душевой) непосред­ственно над жилой комнатой или кухней (исключение — размеще­ние на верхнем уровне своей двухуровневой квартиры);
• перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на лоджии и балконы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем го­рячего водоснабжения и отопления;
• ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• устройство проемов и ниш в стенах-пилонах, стенах-диа­фрагмах, колоннах, в местах связей сборных элементов стен;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Также не получится согласовать и другие работы, которые ве­дут к ухудшению условий эксплуатации дома, нарушению прочно­сти и устойчивости несущих конструкций здания.

• П. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологи­ческие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
• П. 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартир­ные»
• Пп. 1.7.2, 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27 сентя­бря 2021 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм техниче­ской эксплуатации жилищного фонда»

ВАЖНО!

Если квартира принадлежит нескольким жильцам, то для перепланировки (переустройства) потребуется согласие I всех собственников.               \

А если жилье муниципальное, то еще до согласования с уполномоченным органом нужно обратиться в муниципа­литет, чтобы получить его разрешение. И кроме того, по­требуется согласие всех остальных жильцов, даже вре­менно отсутствующих.

КАК НАКАЖУТ ЗА ПРОИЗВОЛ

За самовольную перепланировку (переустройство) предусмо­трена административная ответственность — штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

• Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонаруше­ниях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние в срок, который укажет контролирующий орган. Если квартира не будет возвра­щена в прежнее состояние — последуют серьезные меры:

• собственника могут лишить квартиры. Ее продадут с тор­гов и выплатят прежнему собственнику выручку с продажи за вычетом средств, которые потребуются на восстановление квартиры;
• с нанимателем могут расторгнуть договор соцнайма и высе­лить его из квартиры.

§ Ст. 29 Жилищного кодекса РФ

Перепланировка и переустройство: в чем разница

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

37 просмотров

Внесение изменений в квартире почти всегда требует согласования, будь то перепланировка или переустройство. В чем разница между этими понятиями и есть ли какие-то особенности, связанные с согласованием/узакониванием ремонта в квартире – читайте в этой статье.

В чем разница?

Принято считать, что переустройство – это та же перепланировка, только более «легкая», не требующая согласования. Условно, учитывая отсутствие четкого определения действий, так и есть, однако с точки зрения законодательства отличия между перепланировкой и переустройством все же есть.

Перепланировка почти всегда включает в себя элементы переустройство. А так как с точки зрения собственника жилья, вынужденного согласовывать капитальный ремонт, разницы нет никакой, то и особого внимания уделять этому моменту не стоит.

Особенности перепланировки

Согласно п.2, ст.25 ЖК РФ, под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения. Например:

• Перенос перегородок.
• Демонтаж перегородок.
• Возведение перегородок.
• Формирование новых дверных проемов или перенос старых.
• Объединение комнат и так далее.

Особенности переустройства

Пункт 1 ст.25 ЖК РФ вкратце описывает особенности переустройства. К таким видам работ относят:

• Перенос, замена или изменение инженерных внутридомовых сетей.
• Демонтаж, замена или перенос различного оборудования и так далее.

Пример: Переустройством будет как замена батареи, так и перенос ванной из одной части санузла в другой. Причем для замены батареи разрешение не требуется, а для переноса ванной – требуется.

Если обобщить, то перепланировка всегда требует отдельного узаконивания/согласования, а переустройство – не всегда, хотя и достаточно часто.

Как согласовать или узаконить переустройство или перепланировку

Согласование перепланировки/переустройства – это предварительное оформление разрешения на проведение работ. Узаконивание же проводится уже после завершения самовольных работ, начатых без разрешения контролирующих органов. Общий порядок действий при согласовании и узаконивании остается практически неизменным, однако на практике, согласовать перепланировку намного проще, чем узаконить.

Порядок действий

Для того, чтобы согласовать/узаконить перепланировку, нужно:

1. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Эскиз выполняется лично собственником квартиры. Он используется в том случае, если вносились не слишком значительные или масштабные изменения. Проект выполняется специализированной компанией, имеющей все необходимые разрешительные документы и лицензии. Чаще всего используется именно проект.
2. Собрать документы (детальнее см.ниже).
3. Обратиться в любое отделение МФЦ (Мои документы) и передать менеджеру документы.
4. Написать заявление на узаконивание или согласование перепланировки.
5. Получить решение.
6. Если решение положительное, то можно делать ремонт. Следует учитывать, что на проведение работ выделяется определенное время. Если не успеть все сделать в срок, перепланировка/переустройство будут признаны незаконными.
7. Пройти проверку комиссии и получить акт приемки выполненных работ.
8. Внести изменения в техпаспорт.

В случае с узакониванием, если оно было разрешено, сразу после получения одобрения в МФЦ можно вносить изменения в техпаспорт.

Документы

Список документов, необходимых для узаконивания или согласования перепланировки:

• Паспорт заявителя.
• Согласия других собственников жилья на проведение перепланировки. Актуально только в том случае, если у жилья более одного собственника.
• Согласия соседей на проведение переустройства/перепланировки. Актуально только в том случае, если задуманный ремонт затрагивает интересы соседей.
• Технический паспорт на жилье.
• Проект или эскиз перепланировки.
• Выписка из ЕГРН и другие правоустанавливающие документы.
• Доверенность на представителя заявителя и  паспорт доверенного лица. Актуально только в том случае, если заявитель будет взаимодействовать с МФЦ (Мои документы) через доверенное лицо.

Заявление на узаконивание/согласование переустройства или перепланировки

Согласование перепланировки (или ее узаконивание) возможно только при условии заполнения заявления. Его форма и содержание могут меняться в зависимости от региона нахождения недвижимости или подачи заявления. Представленный ниже образец такого документа может использоваться только для ознакомления. Следует учитывать тот факт, что заполнять документ лучше прямо на месте (в МФЦ), в момент обращения на основании тех примеров и бланков, которые предоставит сотрудник МФЦ.

Содержание

В стандартном варианте, заявление такого типа должно содержать следующую информацию:

• Информация о собственнике квартиры-заявителе: ФИО, адрес регистрации, данные паспорта и так далее.
• Подробная информация о жилье: адрес, количество комнат, площадь, этажность и так далее.
• Просьба согласовать запланированные изменения.
• Дата и подпись.

Образец

Скачать образец заявления для согласования перепланировки/переустройства

Расходы

Затраты на согласование/узаконивание перепланировки:

• Заказ проекта перепланировки: от 10000 рублей. Чаще всего встречается сумма в 30-40 тысяч рублей, но тут многое зависит от масштабов ремонта, региона расположения недвижимости и многих других факторов.
• Новая выписка из ЕГРН: от 300 рублей.
• Нотариальное заверение согласий соседей и совладельцев: от 2021 рублей каждое.
• Доверенность на представителя: от 2021 рублей.
• Внесение изменений в техпаспорт: около 2021 рублей.

Сроки

Вся процедура узаконивания или согласования перепланировки может занять около 2-3 месяцев. Из этого времени:

• От 1 недели до 1 месяца уйдет на создание проекта. Конкретный срок тесно связан как с объемом работы, так и с эффективностью выбранной компании. Так, например, если нужен небольшой проект и выбрана крупная компания, давно существующая на рынке (как следствие, имеющая определенный опыт), готовый документ будет выдан клиенту примерно через 1 неделю. С другой стороны, если выбрать неопытную, молодую компанию и заказать у них масштабный проект, включающий в себя огромное количество изменений, его будут готовить порядка 1 месяца или даже больше.
• Около 3 дней нужно ждать новую выписку из ЕГРН.
• Ожидание решения от МФЦ: до 45 дней.
• Внесение изменений в техпаспорт: около 5-7 дней.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ отказали в согласовании или узаконивании (чаще всего отказы следуют именно при попытке узаконить уже выполненную перепланировку), можно попробовать решить проблему через суд. Следует учитывать тот факт, что даже суд далеко не всегда становится на сторону истца, особенно когда в рамках перепланировки были внесены изменения, которые невозможно согласовать в принципе.

Порядок действий

1. Обратиться в МФЦ и попробовать добиться разрешения.
2. Получить письменный отказ в МФЦ с указанием причины. Его могут не давать сразу, но нужно требовать. Без него в суд лучше не обращаться.
3. Составить исковое заявление и отправить его в суд.
4. Оплатить назначенную госпошлину.
5. Присутствовать на заседании.
6. Получить решение.
7. На основании решения повторно обратиться в МФЦ (Мои документы) и оформить разрешение на проведение работ.

Если в суде откажут в удовлетворении иска, можно пробовать обращаться в вышестоящие инстанции.

Документы

Помимо всех перечисленных ранее документов, требуемых для подачи заявления в МФЦ, при обращении в суд дополнительно потребуется непосредственно сам иск, отказ, полученный в МФЦ, а также чек/квитанция об оплате пошлины.

Расходы

К перечисленным ранее расходам на узаконивание или согласование переустройства/перепланировки нужно добавить еще 300 рублей. Это сумма госпошлины.

Сроки

Рассмотрение заявки в суде автоматически существенно увеличивает срок согласования. На изучение материалов дела уходит около 2-х месяцев, с момента подачи заявления. И еще 1 месяц нужно ждать после принятия решения до того момента, как оно вступит в силу.

Проблемы при наличии незаконной перепланировки или переустройства

Если по какой-то причине собственник квартиры решил не согласовывать/узаконивать перепланировку, у него могут возникнуть серьезные проблемы. Для начала, как только о перепланировке/переустройстве станет известно, собственнику выпишут штраф в размере от 2021 до 2021 рублей и предписание привести квартиру в соответствие с техпаспортом.

Если проигнорировать это предписание, через некоторое время на собственника подадут в суд, арестуют его квартиру и продадут ее с торгов по цене, существенно ниже рыночной. Следует учитывать, что до фактического момента продажи жилья еще можно исправить ситуацию и сделать «обратный ремонт» или же узаконить внесенные изменения.

Согласовать или узаконить перепланировку/переустройство достаточно сложно без грамотной помощи юриста. Опытные специалисты на бесплатной консультации расскажут об важных особенностях данной процедуры. Они также могут выступать в качестве представителей клиента при обращении в Мои документы (МФЦ) или суд.