Перераспределение земельных участков с разным разрешенным использованием (ВРИ) — в 2020 году

Перераспределение земельных участков: все нюансы о порядке, соглашение, инструкция как сделать

Перераспределение земельных участков регламентировано ст. 11.7 Земельного кодекса. Эта процедура позволяет образовывать новые территории, после чего старые ЗУ прекращают свое юридическое существование. Особенность этой процедуры – простой порядок. Чтобы ее провести, достаточно двух факторов – соответствие участков требованиям закона и простое соглашение собственников. 

Три типа процедуры

Закон выделяет три типа процедуры, в зависимости от правового статуса владельцев:

  1. Собственники перераспределяемых участков – физические лица или компании. В этом случае между ними нужно составить соглашение. Это можно сделать в простой письменной форме. Если ЗУ соответствуют требованиям закона, собственники получают постановление на проведение работ. После того, как геодезическая компания проведет межевание и установит новые границы, участки ставят на кадастровый учет.
  2. Участками владеют муниципальные органы. Обычно перераспределение требуется в том случае, если земли планируется передать между государственными учреждениями.
  3. Одним из участков владеют муниципальные структуры, а собственник второго ЗУ – частное лицо. Это один из самых сложных и жестко регламентируемых законом случаев перераспределения. К участкам, в отношении которых можно провести процедуру, предъявляют дополнительные требования.

Основания для перераспределения

  • Ломаные границы участков. Сложная конфигурация и ломаные границы неудобны для собственников ЗУ. В этом случае получить постановление на перераспределение, как правило, не сложно. После процедуры участки сохраняют свою первоначальную площадь. Кадастровые инженеры просто выравнивают границы.  
  • Развитие территории. Обычно на этом основании перераспределяют границы участков под застройку или с недвижимостью. С одной стороны, это позволяет удобно расположить границы. С другой – выполнить все требования законодательства к строительству ОКСов.
  • Земли в кооперативе. Обычно его проводят для определения границ, чтобы удовлетворить пожелания владельцев.
  • Государственные программы. Многие государственные программы, например, строительство дорог, может потребовать изменение границ уже существующих ЗУ.

Перераспределение может быть проведено не только по согласию собственников. Иногда его делают по решению суда. Частным случаем такого перераспределения может быть межевой спор между соседями.  

Какие участки можно перераспределять

  1. Смежные. Перераспределить можно только те земли, которые имеют общие границы.
  2. Без обременений. Если земля имеет обременения или находится под арестом, она не может быть перераспределена до тех пор, пока санкции не будут сняты. Например, не получится перераспределить участки, если один из них – в ипотеке. В этом случае можно получить согласие банка. Если кредитная организация не согласовала процедуру, значит сделать ее можно только после того, как ипотека будет полностью погашена.
  3. Внесенные в Кадастр. Участки должны быть зарегистрированы, данные о них внесены в ЕГРН.
  4. В одном административном округе. Невозможно провести перераспределение земель, которые находятся в двух соседних административных округах. Любые действия по изменению площади ЗУ не должны изменять границы муниципалитетов.
  5. Одинаковая категория и вид разрешенного использования. Например, если смежные земельные участки имеют разные категории, перераспределить их не получится. 
  6. Чаще всего перераспределению подлежат земли со сложной конфигурацией. Такая конфигурация может ограничивать возможности использования земли. В этом случае собственники по взаимному согласию могут пересмотреть границы.

Преимуществом перераспределения в этом случае будет простота проведения процедуры. Дело в том, что изменить конфигурацию земли можно и другим путем. В этом случае смежные ЗУ сначала объединяют в один, а затем проводят процедуру разделения. По сути, это две разные процедуры. А значит придется два раза делать межевание. Такой подход увеличивает финансовую нагрузку, требует много времени. Перераспределить земли можно быстрее и дешевле.

Когда перераспределение невозможно

Закон защищает права собственников. Поэтому даже если смежные участки соответствуют всем требованиям, не всегда можно их перераспределить. Невозможно провести эту процедуру в следующих случаях:

  • После изменения границ в большую или меньшую сторону изменяется площадь участков.
  • После перераспределения к одному из участков будет затруднен или невозможен проезд.
  • Перераспределение приведет к наложению границ соседних ЗУ.
  • На одном из земельных участков есть ОКСы, которые принадлежат муниципалитету.
  • Заявитель предоставил неполный пакет документов или в них были обнаружены ошибки.

Основания для отказа регламентированы законом. Если вы считаете, что местные власти отказывают вам незаконно, можно обратиться в суд. В некоторых случаях, чтобы получить постановление, достаточно устранить причины, которые привели к отказу.

Для того чтобы избежать возможного отказа, проконсультируйтесь у специалиста компании «Геомер групп». Записаться можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Соглашение

Если никаких юридических препятствий для перераспределения участка нет, собственники могут заключить соглашение. Этот документ будет основанием для проведения процедуры. Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нем обязательно указывают:

  1. Сведения о владельцах ЗУ, заключивших это соглашение. Для собственников физических лиц нужно указать паспортные данные и адрес. Если землей владеет компания, в соглашении указывают ее реквизиты.  
  2. Характеристика перераспределяемых участков.
  3. Причины, по которым проводят перераспределение. Основания, на которых можно перераспределить земли, указаны в законе. В соглашении нужно обязательно зафиксировать причину, по которой вы решили провести процедуру.  

Соглашение выполняет несколько задач:

  • Основание для проведения межевания земли.
  • Основание для внесения изменений в реестр.
  • Защита прав собственника в случае, если возникают межевые споры с соседями.

Порядок проведения: этапы работ

Так как перераспределить можно не все земли, сначала нужно получить разрешение от местной администрации. Для этого нужно подать заявление, приложить к нему составленное соглашение собственников и документы.

Заявление должен подавать собственник. Он может действовать через представителя, но в этом случае должна быть оформлена нотариальная доверенность.

Заявление рассматривают в течение месяца. Специалисты проверят, нет ли препятствий к проведению процедуры. Если никаких законных причин для отказа нет, выносят Постановление о перераспределении земель.

После этого нужно заключить сделать межевание и установить новые границы. Заказать проведение межевания можно в компании «Геомер групп».

Вы заключаете с геодезической компанией договор. На его основании кадастровый инженер и геодезист приедут на объект. Кадастровый инженер проводит съемку, устанавливает границы. После этого подготовливается межевой план. 

Собственники перераспределяемых участков подают заявление в Росреестр. Земельные участки в их старых границах перестают юридически существовать. Новые ЗУ на основании межевого плана будут поставлены на кадастровый учет. Одновременно с постановкой на кадастр, регистрируют права собственности. Для регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Ее платят все участники сделки.

Срок регистрации составляет 7 дней. За это время специалисты Росреестра:

  • Формируют протокол, в котором указано, что образованы новые ЗУ.
  • Каждый из новых участков получает свой кадастровый номер.
  • В ЕГРН вносят изменения – участки в старых границах снимают с кадастрового учета. Сведения о новых ЗУ вносят в реестр.
  • В ЕГРН вносят данные о собственниках земли.

После этого вы получаете на руки выписку из ЕГРН. Она будет доказательством того, что на землю зарегистрировано право собственности.

Документы

Прежде чем начинать процедуру перераспределения, рекомендуем подготовить все необходимые документы. Это поможет избежать затягивания процедуры, так как Росреестр может отказать, если предоставлена не полная документация или в ней есть неточности, ошибки.

Чтобы избежать таких ситуаций, приходите на консультацию к нашему эксперту. Мы поможем подготовить вам полный пакет документов, проведем межевание. Помощь опытного кадастрового инженера поможет вам быстро перераспределить земли. Для записи на консультацию звоните по телефону +7 (495) 481-49-21.

В стандартный пакет документов входят:

  • Документы, удостоверяющие личность владельцев ЗУ.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Соглашение собственников о перераспределении.
  • Межевые планы исходных участков. 

Так как каждый случай индивидуален, специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Какие нюансы нужно учесть

Важно!!! Если вы решили перераспределить ваши участки, обязательно скажите кадастровому инженеру с какой целью проводится межевание. Опытный специалист подскажет вам, существует ли риск отказа.

Основная причина для отказа – новые участки не соответствуют требованиям законодательства. Например, для земель разных категорий установлены минимальные размеры площади. Если после перераспределения площадь одного из участков станет меньше, чем установленные законом нормы, в регистрации откажут.

В этом случае можно попробовать сделать новое межевание с учетом норм. Но это приведет к дополнительным затратам. Когда при заключении договора с геодезической компанией вы сразу указываете цель работ, риск, что при межевании будут нарушены какие-то нормы, отсутствует. Если перераспределить земли без такого нарушения невозможно, специалист вам сразу об этом скажет.

Нужно учитывать и особенности регламента процедуры:

  • Если земля находится на территории сельского поселения, решение о возможности перераспределения принимают местные органы самоуправления.
  • Обращаться за постановлением нужно в администрацию того округа, к которому принадлежат участки.
  • После того, как ЗУ в новых границах будут поставлены на учет, на них регистрируют право собственности.

Ст. 11.7 определяет регламент перераспределения для участков, если ими владеют частные лица или компании. Как правило, муниципалитет не участвует в этой процедуре. Закон отдельно устанавливает ситуации, когда в сделке участвуют и местные власти:

  • Выделение ЗУ для строительства. Процедуру регламентирует ст. 49 Земельного кодекса.
  • Развитие территории. Процедура описана в Градостроительном кодексе. В этом случае участниками процедуры по перераспределению могут быть как физические и юридические лица, так и местные власти.
  • Облагораживание территорий. В этом случае перераспределяют участки, которые находятся в собственности муниципалитета.  

Соглашение о перераспределении должно быть подписано всеми собственниками участков. Изменить границы самовольно невозможно даже в том случае, если рядом с вашим ЗУ находится заброшенная земля. Такие участки тоже имеют собственников.

Чтобы провести перераспределение, вам потребуется связаться с владельцем соседнего участка и заключить соглашение. Чтобы узнать, кто владеет соседним ЗУ, можно получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать прямо на сайте Росреестра. Вы получите выписку на адрес электронной почты в течение нескольких минут.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2020

Порядок изменения вида использования земельного участка

После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ. Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

  • Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  • Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  • Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2020 году

«С 1 января 2020 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ). Теперь территория муниципальных образований разбита на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрены определенные виды разрешенного использования. Это означает, что поменять вид разрешенного использования возможно лишь на тот, который утвержден для соответствующей территории в рамках ПЗЗ», — сообщил Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Московской области.

ИЗМЕНЕНИЕ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА В 2020

Ограничения в сфере использования несут определенные последствия для собственников и арендаторов земли. Так, на землях сельскохозяйственного назначения при строительстве жилого дома нет возможности узаконить его и прописать людей. Более того: некоторые земли не имеют в перечне разрешенных видов использования даже строительство дачного дома. Однако ситуацию можно изменить. Сложный способ — смена целевого назначения земли, а более простой — изменение вида разрешенного использования участка. Это крайне востребованная процедура в Москве и Московской области, поскольку ощущается дефицит свободной земли под строительство.

Изменение разрешенного вида использования земельного участка в 2020 году

  • удостоверение личности;
  • в случае если речь идет об индивидуальном предпринимательстве или предприятии — выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
  • документы, подтверждающие право на землю, включая декларацию;
  • план, указывающий границы участка и его местоположение относительно иных объектов недвижимости;
  • документы на имеющиеся постройки;
  • копия проекта, согласно которому осуществляется планировка сопряженных территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков: изменения 2020, классификатор ВРИ, штрафы за нарушение

  • Классификатор не предусматривает деление видов на основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Вместе с тем порядок изменения и использования каждого вида отличается. Владельцам земельных участков приходится обращаться к другим правовым актам, чтобы изучить вопрос о смене ВРИ. Таким образом, новый классификатор не обобщил сферу разрешенного использования, а внес неразбериху.
  • Многие ВРИ, установленные классификатором, имеют подробное описание, давая владельцам земельных участков возможность не сомневаться в выборе. Например, на участке под ИЖС можно разбивать огород или высаживать деревья, а территория под многоэтажные дома может использоваться и для детских площадок.
  • Классификатор продублировал нормы Градостроительного кодекса, которыми предусматривается свободное размещение линейных объектов. К ним относятся: дорожки к дому, уличное освещение, частные линии электропередач или водопровод. Для использования земли под указанные объекты не требуется дополнительно менять основной вид пользования землей.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29 мая 2020 г

Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 N 709 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2020 г. N 540» в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (далее — Классификатор), внесены изменения, в связи с чем с 03.11.2015 Классификатор предусматривает в том числе такие виды разрешенного использования, как:

Как сменить разрешенный вид использования земельного участка

Бывают случаи принудительного изменения ВРИ. Такое может случиться, например, если для участка земли с используемыми капитальными постройками Правила были приняты позднее, чем началась его эксплуатация. Может оказаться, что в новый перечень по данной территориальной зоне не вошли фактические ВРИ участка. В такой ситуации при некоторых условиях существует опасность запрета эксплуатации капитальных строений, возведенных в пределах границ участка.

Образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Приобретая земельный участок, каждый гражданин понимает, что использовать землю получится только в рамках действий, допустимых видом разрешенного использования земли. Чтобы иметь возможность применять участок земли на свое усмотрение, владелец должен осуществить процедуру смены ВРИ участка земли. Учтите, что изменить ВРИ можно только в соответствии с действующими правилами застройки и землепользования, одобренными администрацией муниципального образования.

Смена Вида Разрешенного Использования Земельного Участка В 2020 Году

Постановление Правительства Москвы от 10 сентября 2020 г

2. Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Департаментом городского имущества города Москвы с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле:

определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка

Далее нужно провести общественные слушания и получить одобрение. Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2020 году проводится с учетом публичных интересов. С организацией мероприятия муниципалитет поможет, но вот затраты придется взять на себя. Это правило установлено статьей 38 ГрК РФ.

Если ориентироваться на классификатор, то на одних территориях можно вести сельское хозяйство, на других — строить дома, на третьих — размещать коммерческую недвижимость. Изменение целевого назначения земельного участка — процедура сложная и не всегда приносящая положительный результат.

Нарушение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — в 2020 году

В положениях статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка устанавливается на основании принадлежности к той или иной группе и статуса к эксплуатации. В приказе Минэкономразвития РФ № 540 в точности определяются наименования категорий разрешенного использования и варианты, в соответствии с которыми является возможным использование земли.

  • Письменное обращение с внесенным в текст номером участка в кадастровом реестре земли;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Документы, позволяющие доказать права пользования и распоряжения в отношении территории у собственника, и правоудостоверяющие документы в том случае, если земля была приобретена до 2.03.1998 года, так как в отношении таких участков при запросе данных в ЕГРН будет выдана пустая справка.

Как сменить вид разрешенного использования участка земли

  • Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
  • Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
  • На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
  • Сведения в представленных документах противоречивы.
  • Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
  • Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
  • Отзыв заявления.
  • Земельный кодекс РФ
  • Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ .
  • Градостроительный кодекс РФ Статья 37 .
  • Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ .
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540 .
  • Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ .
  • Федеральный закон от 01.02.2020 года №218-ФЗ .
  • Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.

Порядок изменения вида использования земельного участка

  1. До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.
  2. До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
  3. До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Виды разрешенного использования земельного участка — классификатор в 2020 году

Все ВРИ перечислены в специальном Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2020 года N 540. Классификатор видов разрешенного использования земельного участка в 2020-2020гг. применяется наряду с Земельным кодексом, Градостроительным кодексом и еще рядом нормативных документов, так как сам классификатор представляет собой лишь перечень ВРИ. Читайте обзор документа – полный текст Классификатора можно скачать ниже по ссылке.

Смена вида разрешенного использования усложняется, если речь идет об условно разрешенных ВРИ. В этом случае потребуется организация публичных слушаний, только после их проведения можно получить разрешение на условно разрешенный ВРИ. Если ВРИ нет в списке условно разрешенных, смена невозможна.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

  • Градостроительный кодекс РФ. Статья 37 определяет, какие направления использования земельных наделов существуют;
  • Земельный кодекс РФ. Статья 7 устанавливает, какие земли существуют в РФ, а также содержит ссылку на Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 г. № 540 – классификатор ВРИ;
  • Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2020 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”. Закон определяет порядок смены ВРИ, основания для отказа в смене и ряд особенностей.

Инициировать замену вида разрешённого использования может только собственник участка. Лицо, являющееся арендатором, даже если арендует публичную землю, полученную на торгах, не вправе заявлять подобное требование. Предполагается, что при проведении торгов будущий арендатор должен предусматривать, что последующая эксплуатация будет возможна только в определённом направлении.

Как изменить разрешенное использование земельного участка в 2020 году

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка можно подать через региональный портал оказания государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ) или офис МФЦ. Для получения услуги в личном кабинете портала РПГУ необходимо выбрать услугу «Государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества», а затем — «Учет изменений вида разрешенного использования земельного участка».

Порядок изменения вида разрешенного использования земли

Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных. Такую возможность рассматривают чиновники на местном уровне, процедура эта хотя и не сложная, но требует наличия свободного времени.

Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.

  • населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
  • сельхозназначения с ограничением по использованию;
  • отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
  • заповедные и охраняемые территории;
  • лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
  • участки запасного назначения.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка: новеллы 2020 года и судебная практика

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий.

В рамках обсуждения темы изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратить внимание, что в случае, если собственник выразил желание изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, то в этом случае изменение осуществляется в порядке, установленном статьями 31, 32, 33 ГрК РФ, путем принятия нормативного акта о внесении изменений в ПЗЗ.

Перевод вида разрешенного использования земельного участка 2020

С 2020 года МинЭкономРазвитя выпустило классификатор видов разрешенного использования земельных участков, который поможет вам в работе. Но имейте ввиду, что не удастся изменить целевое назначение земельного участка, имеющего статус ООПТ или ГосЗемЗапаса. Скачать последнюю версию классификатора ВРИ можно здесь.

  1. ПЗЗ (то есть правила по застройкам и землепользованию). Данные правила принимаются и рассматриваются в муниципалитете;
  2. Регламент градостроительства;
  3. Зонирование градостроительства;
  4. ВРИ для участков земли;
  5. Классификация ВРИ для участков земельного недвижимого имущества.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: