Перепланировка в новостройке — в 2020 году, как оформить, до получения собственности, ремонт, как сделать, узаконить, согласовать

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Многие будущие новоселы приобретают квартиры в новостройках, где нет абсолютно никакой отделки. И, казалось бы, здесь есть прекрасная возможность, чтобы подготовить квартиру «под себя» и после сдачи дома въехать в уже готовое полностью для жилья помещение. Можно ли сделать перепланировку в новостройке до получения права собственности? Ответ содержится в материалах нашей новой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Как же быть в этой ситуации тем, кто хочет немного доработать свое будущее жилье для себя? Вариантов здесь только два:

  • первый, более длительный, и, разумеется, абсолютно законный, это дождаться получения свидетельства о праве собственности и только тогда заняться ремонтом, в том числе и перепланировкой;
  • второй вариант, являющийся гораздо более коротким по срокам, но, к сожалению, не самый законный – сделать перепланировку, а потом, «задним числом» ее согласовать во всех инстанциях (однако этот, второй вариант, является еще и неудобным в том плане, что если квартира куплена в ипотеку, то банк, если узнает, что перепланировка была выполнена до получения права собственности, может потребовать выплаты кредита как можно быстрее, чтобы снять с себя ответственность за предоставление займа на то жилье, которое может причинить вред кому-то, кроме его собственников, ввиду некорректной планировки).

Взяться за подобную задачу рискнет далеко не каждая организация, так как потом оформить плоды их трудов будет достаточно хлопотно в плане признания их законными.

И связано это с тем, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации четко регламентирует, что планировка квартир, в том числе и так называемая свободная (когда застройщик продает определенное количество квадратных метров под самостоятельно устанавливаемые перегородки), обязательно указывается в проектных декларациях на строящиеся дома.

Такая декларация отправляется на специализированную государственную экспертизу, а после получения согласования утверждается непосредственно самим застройщиком.

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома в эксплуатацию

Перепланировка в новостройке до получения собственности, которая осуществлена до момента сдачи дома – это серьезное отклонение от изначально согласованной проектной декларации. Поэтому, если она осуществляется до этого момента, проект такой перепланировки обязательно должен пройти согласование у застройщика, в проектную декларацию вносятся изменения, и весь круг согласования этого документа повторяется.

В то же время, существует группа экспертов, которые утверждают, что, в связи с тем, что большинство новостроек, не относящихся к типу социального жилья, являются монолитными или кирпичными, то осуществить перепланировку в них и в дальнейшем ее узаконить не так уж и сложно, так как в таких домах несущие стены в габаритах квартиры встречаются крайне редко.

И, если в процессе изменения внутренней структуры квартиры не затрагиваются несущие стены и перекрытия, то узаконить такие изменения вполне реально.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: 4 ключевых этапа.

Пошаговая инструкция по перепланировке квартиры в новостройке до получения права собственности

Первый этап

Необходимо тщательно ознакомиться с данными проектной декларации, чтобы примерно представлять, какую площадь реально занимает квартира (для получения такой информации необходимо, кроме всего прочего, еще и провести все внутренние обмеры помещения, так как без этой информации обращаться в проектные организации просто бессмысленно).

Второй этап

Необходимо решить, что именно хотелось бы видеть внутри квартиры и уже с готовыми пожеланиями обращаться в проектную организацию, специалисты которой будут составлять проект перепланировки.

Третий этап

Согласование полученного проекта с застройщиком и его документации на дом. Этот этап необходимо соблюсти, так как в противном случае к моменту сдачи дома может возникнуть ситуация с «разбором вновь настроенного» по причине непризнания изменений внутри квартиры законными.

Что такое 214-ФЗ О долевом строительстве и какие гарантии защиты он предоставляет участникам долевого строительства — читайте здесь.

При этом необходимо помнить, что, как уже говорилось выше, даже укладка пола будет считаться ничем иным, как перепланировкой, так как в проектной декларации, на которую застройщик получал заключение государственной экспертизы, послойного пола в квартирах нет, а взамен есть только бетонная плита перекрытий.

Четвертый этап

Заключительным этапом служит сам процесс осуществления запланированных изменений (своими силами или с помощью нанятых рабочих – это уже по выбору будущих новоселов).

Какие документы нужно предоставить, чтобы все изменения были юридически законными?

Так как большинство квартир, подвергающихся внутреннему изменению, в настоящее время приобретаются в собственность по договору участия в долевом строительстве, то список документов является примерно одинаковым.

Так, при подаче заявления на узаконивание перепланировки в новостройке до получения собственности, необходимо предоставить:

  • копию договора на участие в долевом строительстве (подлинники всех документов при подаче должны быть предъявлены, чтобы инспектор копии мог заверить), причем на самом договоре должна стоять виза застройщика о согласии на осуществленные внутренние изменения объекта;
  • копию акта приема-передачи помещения;
  • справку, выданную застройщиком, что все обязательства по сделке будущий собственник выполнил в полном объеме, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • Кроме того, необходимо предоставить и всю документацию, характеризующую осуществленные изменения и доказывающую, что ключевые инженерные системы затронуты не были и не будут;
  • технический паспорт на объект;
  • Перепланировка до получения права собственности, если имеет место ипотека, требует также наличие согласия банка на перепланировку, которое предоставляется в письменном виде.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как избежать возможных рисков, вы можете узнать тут.

Стоимость перепланировки в квартире до получения права собственности.

Перепланировка до получения права собственности: цена вопроса

Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.

В среднем, если рассматривать вопрос о создании проекта в специализированной аккредитованной организации, цена вопроса будет составлять от 40 до 100-120 тысяч рублей.

Стоимость согласования проекта

Согласование же проекта, если за его осуществлением обращаться в ту же организацию, что этот самый проект и подготовила, будет колебаться от 70 до 130 тысяч рублей в зависимости от сложности самого проекта и тех документов, которые предоставляются.

На стоимость всех работ по согласованию также будет оказывать существенное влияние и состав проектной документации, подающейся в Бюро технической инвентаризации (БТИ), так как чем больше документов готовить, тем дольше все это занимает по времени и, соответственно, дороже все будет стоить.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и как оплатить требуемую сумму, вы можете узнать в этой статье.

Что влияет на стоимость?

На ценообразование влияет не только сложность проекта, площадь квартиры, в которой эти изменения будут осуществляться, и характеристики дома. В качестве определяющего фактора надо рассматривать также и месторасположение дома, где расположена квартира. Так, в Москве все подобные услуги будут стоить гораздо дороже, чем, например, в Калуге или Воронеже.

При принятии решения о перепланировки квартиры и расчете стоимости всей этой процедуры необходимо еще учесть, что не все застройщики дают разрешение до момента получения правоустанавливающих документов проводить любые работы на своей территории сторонним организациям.

То есть, здесь очень велик шанс столкнуться с тем, что работы будут осуществлять подрядчики, нанятые застройщиком. И тогда сумма, которую надо будет вложить уже в сами работы, вырастет еще, как минимум, на 20%.

К каким рискам надо быть готовым при осуществлении архитектурных изменений до получения свидетельства о праве собственности?

1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.

2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.

Кроме того, необходимо помнить и о таком факте, как мнение самого застройщика. Так как после окончания работ, связанных с непосредственным строительством дома, и до момента, когда собственники смогут получить свои документы, подтверждающие их права на те или иные квартиры, застройщик должен подать свой комплект документов в согласующие организации.

И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.

3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.

4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы заметить, что проведение перепланировки в новостройке, все же, осуществить легче, чем в уже существующем доме.

Однако, при осуществлении каких-либо изменений, надо быть готовым к тому, что могут возникнуть сложности в оформлении законности таких изменений, если выполнены они были до получения правоустанавливающих документов.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется перепланировка квартиры в новостройке, вы можете получить в следующем видео-интервью:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Перепланировка в новостройке — 2020 год

Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке, — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

…застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…

Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни, расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется постановлением 508-ПП столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2020 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы 840-ПП от 26.12.2012 г. Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП. Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.

Перепланировка в новостройке до получения собственности

По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
  • разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
  • акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
  • согласие застройщика на перепланировку;
  • справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.

Как оформить перепланировку в новостройке?

При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.

Справочную информацию об объектах недвижимости можно получить online на сайте Росреестра.

Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии актов на скрытые работы. В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление гидроизоляции пола в ванной, а также в помещениях, образующих «мокрые зоны». Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. правила установки кондиционеров).

В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. где оформить перепланировку). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

Перепланировка квартиры в новостройке

Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство «коммерческих» новостроек — это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 — «Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия». Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото:

Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так — раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается «с нуля», то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

В 99% случаев это типовые панельные серии домов — П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

Максимум что можно теперь «выжать» из данной ситуации — это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

В случае, если затрагиваются несущие стены или перекрытия, помимо разработки проекта, также, как и в случае с полами, в новостройке необходимо заказывать техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома.

Проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск СРО — это обойдется дешевле, чем у автора дома. Важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование.

Пример технического заключения, фото:

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
  • копия договора об уступке прав (если была).
  • копия акта приема-передачи недвижимости.
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

  • копия приказа городских властей о строительстве дома.
  • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
  • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
  • документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2020 году?

Перепланировать, а потом узаконить или наоборот?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

  • демонтированы или ослаблены несущие стены;
  • создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
  • система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
  • система отопления вынесена на балконное пространство;
  • кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
  • расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
  • перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
  • площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2020: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: