Перепланировка балкона (лоджии) — в 2020 году, после утепления, остекленения, объединение с кухней или комнатой, как узаконить в квартире, куда жаловаться, что является переустройством

Как присоединить балкон к комнате и оформить это?

Объединение балкона с комнатой – это процедура, которая позволяет увеличить «полезные метры» в брежневках, хрущевках или новостройках.

Но тут же возникают вопросы, связанные с согласованием работ и выполнением. Можно ли снести часть стены? Как быть с присоединением лоджии к кухне, спальне или залу?

Получится ли утеплить часть комнаты? Не будет ли потом проблем с продажей недвижимости?

Согласование объединения комнаты и лоджии

Совмещение жилой комнаты и балкона / лоджии – сложная перепланировка. Т.е. законодательство «трепетно» относится к подобного рода работам, заставляет проходить дополнительные разрешения и согласования.

Причина в том, что в ходе выполнения работ:

  • переносят электрические точки и сети коммуникации;
  • расширяют жилую площадь путем присоединения к ней вспомогательного помещения (т.е. изменяется правовой статус последнего);
  • переносятся дверные блоки;
  • пробиваются проемы в несущих стенах;
  • сносятся (полностью или в части) несущие стеновые конструкции;
  • переносятся оконные проемы, а также делается многое другое.

Но давайте посмотрим, что предписывает делать национальное законодательство. Раньше не было требований и норм, которые заставляли бы собственников согласовывать перепланировку в установленном порядке.

Встречались случаи, когда люди объединили балкон и лоджию «еще при Брежневе», а сейчас не могут продать недвижимость, потому что нет согласования.

Пару лет назад объединение балкона и комнаты / кухни классифицировалось жилищными инспекциями как реконструкция (в соответствии с требованиями п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

При этом реконструкция обозначала, что нужно было бы:

  • взять разрешение в Комитете госстройнадзора города Москвы;
  • подготовить пачку документов в соответствии с требованиями п. 7 статьи 51 ГК РФ.

На практике это означало одно: соединить помещения было так же сложно, как и построить новый дом.

Чиновники объясняли проблемы получения разрешения и прохождения согласований тем, что:

  • система отопления в многоквартирных домах не рассчитана на отопление балкона или лоджии; (в результате появляется проблема холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией);
  • риск снижения температуры во всех помещениях повышается;
  • коммуникации могут быть установлены неправильно и так далее.

В 2020 г. разрешение на соединение балкона с кухней или комнатой появилось в 508 Пост. Правительства Москвы. Но жилищные инспекции буквально начали «заваливать» претензиями. Соседи «перепланировщиков» жаловались, что из-за изменений начиналось промерзание перекрытий и наружных конструкций. У человека, который сделал перепланировку, все было нормально. В то же время у соседей снизу и сверху появлялась сырость. По дому начинала распространяться плесень.

Жилинспекция инициировала отмену пункта о возможности перепланировки подобных помещений. В соединении балкона и комнаты начали отказывать. Параллельно с тем в Пост. Правительства Москвы № 508 внесли пункт 10.19 Прил. 1 с чётким запретом на объединение балкона с внутренними помещениями (в ред. Пост. Правительства Москвы № 1104, а также ППМ №1572 от 17.12.2018).

В 2020 году объединение лоджии с комнатой (будь то кухня, спальня или зал) в чистом виде НЕ ДОПУСКАЕТСЯ. Подобные действия запрещены под любыми уловками и под любыми предлогами. Сильное утепление не помогает, поскольку микроклимат в помещении изменяется.

Что делать, если объединять комнату и лоджию нельзя? Варианты

Выше мы уже указали, что «присоединение в чистом виде» запрещено (т.е. нельзя снести стену между 2 помещениями и сделать одно большое).

Но при этом спокойно можно получить «добро» на выполнение следующих действий:

  • демонтаж подоконного блока;
  • демонтаж части наружной стены в монолитных зданиях (но не всей!).

Между жилой комнатной и присоединяемым помещением нужно устанавливать или раздвижные конструкции, или распашные светопрозрачные двери (т.е. французские окна).

Как присоединить балкон к комнате и утеплить: варианты с дверями

Итак, нам нужно устанавливать между помещениями светопрозрачную перегородку. Она необходима, чтобы устранить риск изменения микроклимата квартир (с плесенью, сыростью и тому подобными «неприятностями»).

Если вы ставите раздвижные конструкции, то дополнительные помещения не нужно будет отапливать:

  1. Если собирались демонтировать оконную раму и саму дверь выхода на балкон (присоединение с ликвидацией оконно-дверного заполнения), то нужно будет сходить в БТИ и сделать планы квартиры.
  2. Если хотели не просто демонтировать двери и окна, но еще и убрать подоконный блок и / или любую часть ненесущей стены, то в проекте отображают это. Инженеры БТИ нарисуют на месте ограждений французские окна или же распашные / раздвижные двери.

Установка раздвижных дверей навсегда

Последние нужны, поскольку:

  • вписываются в интерьер квартиры (но нужно подбирать материалы);
  • защищают от риска проникновения холода, распространение сырости и плесени (особенно при экономии на утеплении).

На практике встречаются ситуации, когда после «первой зимовки» люди устанавливают подобные конструкции, поскольку не хотят жить в сырости.

Если размеры простенков позволяют, то открывание таких дверей делают в сторону от проёма. Присоединение лоджии по такой схеме – это самый простой и безопасный способ.

Установка раздвижных дверей только на время

Вы уже в курсе, что сначала составляется проект, а за тем в квартиру приходят инспектор и техник БТИ, чтобы проверить соответствие ремонта заданным требованиям.

Часто люди ставят конструкции только на время подобных «визитов», а затем убирают двери на антресоли или на дачу. Если квартира выставляется на продажу, двери монтируются «обратно».

Кстати, вариант с «договориться» не работает. Сотрудников БТИ обязали фотографировать наличие дверей.

Балкон по документам БТИ все равно остается балконом. При этом вам могут «порекомендовать», чтобы светопрозрачные распашные или раздвижные конструкции были выполнены из двухкамерного стеклопакета.

Отказ от установки дверей

В результате «на бумаге» и в планах квартиры подобные объекты есть, а в реальности ничего нет.

Хозяева рискуют столкнуться с проблемами вроде:

  • невозможности продать недвижимость или совершить иные сделки с ней;
  • штрафов и санкций со стороны специалистов БТИ;
  • жалоб соседей на сырость, грибки, плесень.

Список документов для согласования перепланировки

Законодательство периодически изменяет условия и требования, поэтому важно быть осторожными. В 2020 году нужно было нести одни документы, а в 2020 г. придется отправлять совершенно другие.

Кроме этого, есть и другой нюанс: в вашем регионе могут быть установлены правила, которые отличаются от закреплённых в ФЗ.

Собственник квартиры предоставляет в БТИ:

  • техпаспорт квартиры;
  • единый жилищный документ;
  • проект перепланировки (предварительно нужно будет, чтобы его разработала проектная организация);
  • тех. заключение с разрешением на расширение жилплощади;
  • нотариально заверенную ксерокопия свидетельства о собственности;
  • паспорт (или любой другой документ, подтверждающий личность);
  • разрешительное заключение МЧС РФ (пожарных);
  • заключение Роспотребнадзора (СЭС);
  • заключение организации-балансодержателя (т.е. управляющей компании).

Объединение лоджии с кухней со снятием оконного проема и ликвидацией дверного порожка

Сначала разберемся с порожками и их особенностями. Действуют такие правила:

  • в монолитных домах присоединение возможно (но только в случае, если стены не являются несущими);
  • в панельках ликвидация порожков запрещена (нарушается целостность внешних панелей + есть риск промерзания перекрытий).

Авторы проектов типовых серий, т.е. тех самых «панелек», не дают разрешение на проведение подобных работ на основании п. 1.4.7 Прил. 3 к Пост. Правительства Москвы №508.

Возникает вопрос о том, что же можно будет делать в панельных домах в таком случае? Законодательство разрешает уменьшение высоты порожка, но это вообще никак не проходит в документах. Т.е. инженеры БТИ могут при проверке «на месте» выяснить только присутствие / отсутствие порожка, а не его высоту.

Дальше стоит вопрос о подоконной системе. Как быть с ее демонтажем или изменением? Законодательство в 2020 году предписывает, что:

  • в панельках, сданных в эксплуатацию до 2020 года, снос подоконной системы разрешается;
  • в домах, введенных после 2020 г., демонтаж под запретом (МНИИТЭП вообще запрещает трогать подоконные блоки, поскольку страдает защита от прогрессивного обрушения).

Т.е. во втором случае разработчик не даст разрешение на демонтаж. Самовольные изменения и перепланировки чреваты проблемами (невозможность продать недвижимость, визиты инженеров, жалобы соседей, штрафы и предписания о ликвидации изменений).

Что касается кирпичных или блочных домов, то тут с демонтажной подоконной системы возникает еще больше сложностей.

Нужно выяснить, какова конструкция бетонной плиты:

  • если она не заделана в наружную кирпичную стену (т.е. опирается на отдельные опорные элементы), то снос возможен;
  • если балконная плита заделана в виде консоли, то любые изменения стены и порожка могут привести к обрушению (если не сейчас, то в будущем).

Во втором случае нужно приглашать инженеров, чтобы те провели расчеты и дали разрешение на проведение работ. В некоторых ситуациях делать усиление защемления плиты металлическими конструкциями.

Со сносом подоконной стены и порожков нужно быть осторожными. Есть риск, что в результате несогласованных в государственных органах действий вы получите кучу предписаний, штрафов и даже судебных исков.

Объединение балкона с кухней или комнатой при расширении дверного проема

Здесь также нужно учитывать тип дома. Подобные действия запрещены в панельках, блочных и кирпичных зданиях. На вопрос о том, можно ли в монолитном доме «провернуть подобное», нет однозначного ответа.

Все зависит от того, является ли стена несущей:

  • если не является несущей, то перепланировку разрешают;
  • если является несущей, отказывают.

В монолитных многоквартирных домах наружные стены выполнены по принципу «пирога», т.е. там 3 слоя:

  • пенобетонные (газосиликатные или же шлакобетонные) блоки;
  • утеплитель (в качестве которого используются пенополистирол или минераловатные плиты);
  • штукатурка (облицовочный кирпич, система вентилируемого фасада).

Подобные «пироги» делают с поэтажной опорой на плиты перекрытий. Т.е. стены в монолитных домах не являются несущими, а собственник квартиры может расширить дверной проем без риска, что это станет причиной сырости, грибков или разрешения здания.

Но есть объекты, в которых внешние стены выполнены из железобетона и являются несущими. Само собой, в таких случаях расширение дверного проема приведет к перераспределению нагрузки и проблемам.

Чтобы узнать возможность / невозможность перепланировки, для начала нужно заглянуть в проект и технический план. Также не лишним будет заказать техзаключение на перепланировку.

В будущем у вас не будет болеть голова по поводу того, как узаконить «самовольные работы».

Правила объединения балкона и комнаты в монолитных зданиях:

  1. Если над проёмом ненесущая стена, можно проводить демонтаж до самой плиты перекрытия.
  2. Если над проёмом несущий ж/б ригель, то трогать его нельзя. Высоту проема увеличиваем до этого элемента.
  3. Установка распашных или раздвижных дверей на месте демонтированной стены обязательна. Это требуется для отделения балкона т теплых внутренних помещений.
  4. Пункт 6.20 СНиП 21-01-97 прописывает, что внутри квартиры должен быть минимум 1 балкон с противопожарным простенком. Установлены даже габариты этого простенка.

Ответ на вопрос о том, можно ли провести перепланировку, зависит от конструкции и характеристик здания. Но периодически возникают и другие моменты, связанные с изменением площади и функционального назначения помещений.

Нужно учесть все возможные варианты объединения и использовать оптимальный.

Согласования по проекту перепланировки

Для сноса подоконного пространства и части наружной стены нужно получить разрешение. В п. 3.1 Приложения 1 к Пост. Прав. Москвы №508 указывается, что подобные действия являются изменением конструкции.

Требуется проект перепланировки, что прямо указывается в п. 4.7 Приложения 3. К проекту перепланировки обязательно нужно приложить формулы с выполненным теплотехническим расчетом.

Батареи (радиаторы отопления) на балконе

Общее правило таково: радиаторы запрещено выносить на балкон или на лоджию. Требование прописывается на уровне п. 10.7 Прил. 1 к Пост. Правительства Москвы № 508, а также других документов.

Законодательство запрещает размещать на балконах и на лоджиях:

  • водяные радиаторы;
  • водяные системы отопления;
  • любые другие инженерные коммуникации, которые идут от стояков системы отопления (к примеру, нельзя будет сделать сауну или бассейн).

Что касается электрических систем отопления и обогрева, то они допускаются. Никаких запрещающих норм не предусмотрено. Но будьте готовыми к тому, что придется в случае чего получать решение суда сохранить перепланировку.

Присоединение к комнате зимнего сада или веранды

Если подобные объекты есть в реальности, то обозначены и «на бумаге» (т.е. в проектной документации). Дальше изучаем нюансы экспликации БТИ.

Есть 2 варианта развития ситуации:

  1. Веранды и зимние сады в экспликации БТИ включены в общую площадь. Это значит, что проблем с системами отопления не будет. Объединение помещений возможно без проблем.
  2. Веранды и зимние сады в экспликации БТИ относятся к категории вспомогательных помещений. На практике это обозначает, что подобные объекты приравнены к балконам / лоджиям. Соответственно, придется узнавать о возможности проведения перепланировки и получения согласований.

Есть и еще один момент. В инвентаризационных документах на квартиру (т.е. в планах и в экспликациях БТИ) реальную площадь балкона умножают на понижающий коэффициент 0,3. Т.е. сведения, указанные в технической документации, не соответствуют реальности. Так что придется дополнительно походить с рулеткой и еще раз все промерить.

Надеемся, что с перепланировкой проблем не будет. Выбирайте ваш вариант объединения пространства и наслаждайтесь новыми площадями!

Видео: Как присоединить балкон к комнате?

Объединение комнаты с балконом или лоджией — это перепланировка, переустройство жилого помещения или реконструкция здания?

От ответа на этот вопрос зависит применимое для разрешения дела право.

Узаконивание реконструкции в судебном порядке возможно по правилам норм статьи 222 ГК РФ, тогда как сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии возможно на основании норм статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

По нашему мнению, объединение комнаты с балконом, которое приводит к увеличению площади комнаты и, соответственно, увеличению всей площади жилого помещения, является реконструкций здания. Напомним, что балкон и лоджия не являются жилыми помещениями, их площадь не учитывается при определении площади квартиры. Объединение балкона и комнаты приводит не только к изменению назначения балкона и лоджии, но и к созданию нового объекта — жилого помещения большей площади.

При осуществлении реконструкции жилого дома, корректным является требование о признании права собственности на вновь созданный объект — квартиру с изменившейся общей площадью. Вместе с тем, в практике встречаются случаи удовлетворения судами требования о сохранении квартиры в реконструированном состоянии. Но, во-первых, реконструируется не квартира, а жилой дом, во-вторых, как указано выше, возникает новый объект, право на который в том виде, в котором он существует после реконструкции еще не зарегистрировано в органах регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике можно встретить различные подходы к квалификации строительных работ, в результате проведения которых, увеличивается площадь помещения.

Из судебной практики

Например, по результатам рассмотрения дела судом, квартира сохранена в перепланированном и переустроенном виде с присоединением балкона к площади.

Установлено, что, в квартире произведен демонтаж оконных блоков с целью присоединения площади лоджии к жилой комнате и кухне; произведено остекление и утепление лоджии, в результате чего площадь кухни, увеличилась до 12 кв.м., произведено утепление лоджии с целью присоединения площади лоджии к жилой комнате и кухне.

Суд пришел к выводу, что работы, проведенные по перепланировке и переустройству не нарушают прочность и устойчивость блок секции в целом, не нарушает права и законные интересы граждан. Жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии.

Решением Братского городского суда Иркутской области от 03 июля 2020 года по делу № 2-2172/2012 исковые требования о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены, судом указано следующее.

В ходе обследования не обнаружено повреждений, дефектов конструкций и узлов, сколов, трещин и деформаций, утепление стен и ограждений лоджии проведено в соответствии с ГОСТами, обследование демонтажа перегородки в сантехкабине показало, что после демонтажа перегородки устойчивость по прочности и деформациям обеспечена, было произведено вскрытие пола, при котором было установлено, что имеется стяжка из цементно-песчаного раствора, а также гидроизоляция из двух слоев полиэтиленовой пленки. Согласно экспертному заключению техническому жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии соответствует действующим нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Из приведенного извлечения следует, что суд своим решением легализовал произведенную реконструкцию квартиры по правилам норм Жилищного кодекса о сохранении перепланировки и переустройства. Более того, работы по реконструкции суд квалифицировал именно как работы по перепланировке и переустройству, что и позволило применить нормы ЖК РФ, а не нормы статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке.

По другому делу, суд отказал в удовлетворении иска о сохранении жилого помещения в реконструированном виде. Судом дано понятие реконструкции.

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам с иском о сохранении в реконструированном состоянии жилого помещения общей площадью 143,2 кв.м, образовавшегося в результате объединения квартир и признать право собственности на данную реконструированную квартиру, указывая на то, что она является собственником квартир, в которых в целях повышения благоустройства произвела реконструкцию, заключающуюся в демонтаже оконных и дверных блоков, подоконной части стены до уровня пола с присоединением площади лоджии к площади комнаты.

Решением Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2020 года в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии отказано. Суд, отказывая в иске о сохранении квартиры в реконструированном состоянии пришел к следующим выводам. Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки невозможно. К самовольной реконструкции применимы нормы ст. 222 ГК РФ. Реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки; изменения архитектурного облика требуют разрешения на строительство, а в случае отсутствия перечисленного применяются нормы о самовольной постройке.

Созданный истцом новый объект недвижимости в силу ч.1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой. Строительство произведено в отсутствие разрешительных документов, поскольку согласно экспертного заключения работы по реконструкции выполнены с незначительным отступлением от проекта, то есть не соответствуют проекту.

Показательным является и следующее дело.

Осуществлено присоединение лоджии к жилой комнате, а также перепланировка и переустройство жилого помещения

Истица обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде.

Рассматривая данное дело, суд разграничил понятия «перепланировка и переустройство» и «реконструкция жилого дома» и удовлетворил исковые требования только в части сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном виде, отказав в легализации реконструкции.

В частности, суд указал, что считает возможным удовлетворить исковые требования и сохранить перепланировку в квартире в виде: демонтажа перегородки между коридором и залом; устройства арочного блока между залом и кухней и демонтажа раковины в ванной комнате.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о сохранении перепланировки в квартире в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией и между лоджией и залом; монтажа встроенной мебели на лоджии; устройства теплых полов на лоджии.

В «Ведомственных строительных нормах (ВСН) 61-89 (р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования«, утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 2020 года N 250 (далее — ВСН 61-89(р)) дано понятие реконструкции жилого дома. Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания.

Перепланировка и переустройство в виде: демонтажа балконного дверного блока между кухней и лоджией и между лоджией и залом (присоединение лоджии к жилой); устройства теплых полов на лоджии; монтажа встроенной мебели на лоджии, подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, увеличение площади помещения, а значит, регулируются нормами Градостроительного кодекса РФ.

Применение норм ч. 4 ст. 29 ЖК РФ к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии, как перепланировки, невозможно (Решение Ленинского районного суда г. Челябинска по делу № …).

Другой пример из судебной практики: включение лоджии в площадь квартиры — реконструкция

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 10 сентября 2020 года по делу № 2-2969/09 в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

Суд указал следующее. Присоединение балконов к помещениям квартиры не подпадает под понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Истец фактически произвела реконструкцию указанной квартиры путем изменения назначения вспомогательного помещения — лоджии и включения ее площади в общую площадь квартиры.

Жилищным законодательством предусмотрено только сохранение в судебном порядке жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии, сохранение в судебном порядке жилого помещения после проведения реконструкции ЖК РФ не предусмотрено.

Собственник квартиры, произведя разборку кирпичной кладки подоконного пространства в жилой комнате с включением площади лоджии в общую площадь квартиры, увеличив общую площадь квартиры, нарушила целостность несущих конструкций дома, изменив порядок использования конструкций жилого многоквартирного дома, являющихся общедолевой собственностью всех собственников помещений в данном жилом доме.

Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Рекомендуемые по теме публикации:

  • Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика
  • Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
  • Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
  • Образцы исков: исковые заявления об узаконивании перепланировки

Объединение лоджии с комнатой по закону

Если в квартире имеется лоджия, то с целью приумножить жилую площадь многие обитатели многоэтажных домов занимаются объединением лоджии с комнатой.

Считается ли перепланировкой объединение лоджии и комнаты?

Под понятие перепланировки попадают любые демонтажно-монтажные работы, которые приводят к изменению текущего плана помещения.

Чтобы выполнить объединение лоджии с комнатой, потребуется изменение оконно-дверного проема, что является перепланировкой. Поэтому ответ на поставленный вопрос однозначен – если вы объединяете комнату и лоджию, то вы делаете самую настоящую перепланировку.

При этом, как и на любой другой вид перепланировки, на объединение лоджии с комнатой нужно предварительно получить разрешение.

Законно ли объединение лоджии с комнатой?

Еще один часто задаваемый вопрос, ответ на который требует небольшого пояснения. Объединение комнаты с лоджией законно, но такую перепланировку нужно проводить правильно.

К сожалению, часто такие работы собственниками помещений предварительно не согласуются с местными органами власти и, как итог, проводятся с серьезными нарушениями строительных норм и правил.

Давайте посмотрим, что говорит про объединение лоджии с комнатой законодательство. Обратимся к двум основополагающим документам, освещающим этот вопрос:

  1. Постановлению Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2020 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
  2. Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2020 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В п. 4.2.4.9 первого постановления сказано, что не допускается использование лоджий не по назначению. Кроме того, на них нельзя размещать громоздкие и тяжелые вещи.

А в п. 10.19 второго постановления прямо указано, что при перепланировке запрещено объединять лоджию с внутренними помещениями квартиры – кухнями, коридорами и комнатами.

Это значит, что жилищная инспекция, выдающая собственникам столичных квартир разрешения на перепланировки, откажет в согласовании ремонта, при котором лоджия станет частью жилой комнаты.

Проект перепланировки квартиры с объединением лоджии и комнаты в панельном доме серии П3:

У вас сразу возникнет вопрос, как такое может быть, ведь только на интернет-порталах, посвященным дизайну интерьеров, без труда можно найти сотни фотоснимков жилых помещений, на которых хорошо видны присоединенные к комнатам лоджии?

Причем варианты объединения лоджии с комнатой изображены самые разные: в одних квартирах убраны окно и дверь на лоджию, а подоконный блок приспособлен под компьютерный стол, декоративную полку и т.п., в других вообще между помещениями отсутствует какая-либо перегородка, то есть оконно-дверной короб и подоконная часть стены демонтированы полностью.

Что тут можно ответить? Ежегодно москвичи в своих квартирах проводят тысячи незаконных перепланировок, а потом пытаются их узаконить через Мосжилинспекцию. На фотографиях с полноценным объединением лоджии и комнаты вы как раз и видите примеры таких самовольных перепланировок, за которые предусмотрена административная ответственность.

Кстати, не все такие перепланировки незаконны. Многие могли быть сделаны несколько лет назад, когда объединение лоджии с комнатой в «чистом виде» еще разрешалось. Но теперь подобная перепланировка запрещена.

Как узаконить объединение лоджии с комнатой?

Сделать лоджию с комнатой единым пространством невозможно. В законе четко сказано, что помещения обязательно должны быть разделены. Но разграничить лоджию и комнату можно, к примеру, светопрозрачной перегородкой в виде французских дверей от пола до потолка. 

Такие двери очень практичны и имеют необычный внешний вид. Они зрительно увеличивают жилое пространство, преображают дизайн помещений и обеспечивают проникновение уличного света. 

Но самое главное, если вас посетила идея объединения лоджии с комнатой, то согласовать такую перепланировку можно только заменив окно, дверь и стандартный подоконный блок на стеклянные двери. Иного законного способа «объединить» холодное и отапливаемое помещения на сегодняшний день не существует.

Установка единого дверного блока из стеклопакетов между лоджией и жилой комнатой обязательно должна быть отображена в проекте перепланировки

Кроме того, потребуется выполнить теплотехнический расчет для определения разницы теплопотерь при замене подоконной зоны на светопрозрачную дверную конструкцию.

Разрешение на объединение лоджии с комнатой

Поскольку объединение лоджии с комнатой своими руками без ведома жилищной инспекции считается нарушением закона, то, прежде чем приступить к ремонтным работам, придется запастись терпением и оформить все бумаги в установленном порядке.

Процесс согласования объединения лоджии с комнатой имеет две фазы – до ремонта и после.

Техническое заключение на перепланировку:

До начала ремонтных работ нужно получить разрешение от Мосжилинспекции, чтобы на законных основаниях к этим самым работам приступить. А после ремонта предстоит сдача перепланировки комиссии и оформление акта о ее завершеннии.

Поэтажный план с экспликацией (БТИ):

Жилищная инспекция выдает разрешения только после рассмотрения пакета документов, которые предоставляет собственник квартиры или его законный представитель. Вот перечень базовых документов:

  • Заявление на перепланировку.
  • Техпаспорт помещения.
  • Документ на квартиру, подтверждающий право собственности.
  • Проект переустройства и перепланировки квартиры.
  • Техническое заключение о возможности выполнения перепланировки.
  • Доверенность на перепланировку (если согласованием занимается не лично собственник квартиры, а его представитель).
  • Согласие банка на объединение лоджии с комнатой (при условии нахождения квартиры в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит).

Согласие банка на перепланировку, образцы:

Все бумаги передаются в «единое окно» центра госуслуг «Мои документы».

Мосжилинспекция может отказать в согласовании перепланировки. Основанием для этого может стать непредоставление всех необходимых документов или несоответствие проекта перепланировки квартиры требованиям законодательства. В остальных случаях заявителю разрешают проводить задуманные ремонтные работы.

Также стоит отметить, что после получения разрешения перепланировка по объединению лоджии и комнаты должна быть окончена в установленный жилищной инспекцией срок – это, как правило, 12 месяцев. Если вы не успеваете за это время сделать ремонт, то нужно вовремя продлить действие разрешения еще на 6 месяцев.

Разрешение на перепланировку:

Ответы на часто задаваемые вопросы

— Можно ли узаконить объединение лоджии с комнатой, выполненное без разрешения?

— Только в том случае, если все демонтажно-строительные работы проведены с соблюдением строительного законодательства. Чтобы узаконить сделанную перепланировку, потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Наша компания может разработать для вас такой документ.

— Разрешается ли при объединении лоджии с комнатой убирать порожек под дверью на лоджию?

— Если объединение лоджии с комнатой планируется в монолитном доме, то порожек можно будет убрать. В панельных, блочных и кирпичных зданиях порог, вероятнее всего, придется оставить в прежнем положении. Но все будет зависеть от итогов инженерного обследования квартиры.

— Какова цена объединения лоджии с комнатой?

— Все зависит от того, в какую компанию вы обратитесь за проектом перепланировки и будете ли пользоваться услугами профессиональных согласователей. О стоимости проектной документации в нашей организации можно узнать на сайте. Кроме того, для вас в нашей компании доступна услуга объединения лоджии с комнатой под ключ.

Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: