Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием (ВРИ) — в 2020 году

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием: правила и инструкция по изменению ВРИ

По закону объединить участки в один можно, если у них один вид разрешенного использования (ВРИ). Но иногда возникает необходимость в объединении земель с разным ВРИ. Процедура проводится по регламенту, указанному в Земельном кодекса.

Что говорит закон об объединении

Земельный кодекс устанавливает требования к ЗУ, которые можно объединить:

  • Имеют один ВРИ.
  • Находятся в пределах одного кадастрового образования.
  • Стоят на кадастре.
  • При объединении не будут превышены максимально допустимые размеры, установленные для этой категории земли.
  • Все объединяемые ЗУ предоставлены на одинаковых правах (собственность, бессрочное пользование, наследуемое владение).

Эти требования должны быть соблюдены полностью. Если хотя бы одно не соблюдается, создать из нескольких участков один не получится.

Одна из самых частых причин для отказа – разный вид разрешенного использования ЗУ. Прежде чем объединять земли, нужно изменить их ВРИ.

Для того чтоб использовать ЗУ с другими целями, нужно либо менять ВРИ, либо получать разрешение на вспомогательный вид. Поэтому объединить земли с разным разрешенным использованием в обычном порядке, без его изменения, невозможно.

Такой объединенный участок было бы невозможно использовать по закону. Например, один ЗУ предназначен для индивидуального строительства, второй – для садоводства и огородничества. Чтобы их объединить – у одного из них придется изменить ВРИ.

По закону при объединении старые ЗУ снимают с кадастрового учета. Они перестают существовать как самостоятельные единицы. На кадастр ставят новый участок. Всю информацию по ЗУ – площадь, границы, категория, вид разрешенного использования и т.д. – вносят в реестр.

Изменение ВРИ

Сначала нужно привести в соответствие виды разрешенного использования. То есть поменять ВРИ таким образом, чтобы у всех ЗУ он был одинаковый. С одной стороны, это достаточно простая процедура. Подать заявление можно онлайн. С другой стороны, изменение разрешенного использования имеет свои нюансы. Узнайте, как поступить лучше в вашем случае, на консультации в компании инженерных изысканий «Геомер групп».

Для изменения ВРИ нужно подать заявление. Сделать это может собственник или правообладатель земельного участка. Вместе с заявлением нужно предоставить документы:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на ЗУ.

Большинство документов местная администрация запрашивает в порядке межведомственного взаимодействия. Поэтому заявитель имеет право их не предоставлять. К этой категории относятся выписки из реестров, ГПЗУ и т.д. Ответ на заявление вы получите через 15 рабочих дней. В том случае, если вы изменяете вид разрешенного использования, чтобы строить капитальный объект, срок рассмотрения составит 45 дней.

Если администрация вынесла положительное решение, она подает документы в Росреестр. На основании решения об изменении разрешенного использования вносят изменения в ЕГРН. Вы получаете выписку с новыми характеристиками участка.

Администрация может отказать в изменении вида использования. Если вы считаете, что вам отказали не правомерно, можно обжаловать решение через суд. Не всегда ВРИ можно изменить. Чтобы оценить вероятность положительного исхода дела, обратитесь за консультацией к нашему эксперту.

После того, как вид разрешенного использования изменен и в ЕГРН внесены все изменения, можно начинать процедуру объединения земельных участков.

Когда могут отказать

Несмотря на то, что процедура достаточно проста, риск отказа есть на каждом ее этапе. Чаще всего можно получить отказ в изменении ВРИ одного из участков. Нельзя изменить разрешенное использование в следующих случаях:

  • Участок находится в собственности муниципалитета, а вы на торгах заключили с администрацией договор аренды.
  • Когда земля находится в аренде, и договором между собственником и арендатором определен вид использования земли.
  • При изменении разрешенного использования будут нарушены предельные размеры участка. Эти нормы установлены в Правилах землепользования.

Как узнать, можно ли изменить ВРИ

Рекомендуем заранее узнать перспективы изменения вида разрешенного использования. Это можно сделать разными способами:

  1. Изучить ПЗЗ и ГПЗУ. В градостроительных документах указывают все возможные виды разрешенного использования для земельных участков. Вы можете заказать выписку и узнать, какие ВРИ установлены для вашего ЗУ.
  2. Градостроительные регламенты для территориальной зоны. Здесь вы также можете найти информацию обо всех ВРИ – основных, условно разрешенных, вспомогательных. Градостроительные регламенты являются частью ПЗЗ. Найти их можно на официальном сайте административного образования.
  3. Подобрать вид использования, который будет максимально соответствовать цели изменения. В каждой группе ВРИ есть разные варианты использования. Из этого перечня и нужно выбирать подходящий вариант.

Если вы не хотите заниматься поисками самостоятельно, можно обратиться за помощью в компанию «Геомер групп». На бесплатной консультации наш специалист ознакомится с вашей ситуацией и скажет, каков риск получить отказ.

Согласования

Если вы единственный собственник всех объединяемых участков и на них нет обременений, никакие согласования не нужны. В остальных случаях придется получить согласие заинтересованных лиц.

  • Получить согласие от всех собственников объединяемых земель. После того, как будет сформирован один ЗУ, он будет в долевой собственности. Если хотя бы один из собственников не дает согласия, объединить земли вам не разрешат. Решить такие вопросы можно через суд.
  • Получить согласие третьих лиц, чьи интересы могут быть затронуты. Это необходимо в том случае, если на земле есть обременение. Например, один из участков находится в залоге у банка. В этом случае нужно получить разрешение от кредитной организации. Здесь нужно быть осторожнее. По закону после объединения обременение будет распространяться не на долю земли, а на весь новый ЗУ.

После этого нужно заключить договор с кадастровым инженером. Не хотите вникать в процедуру и тратить свое время на сбор документов? Обращайтесь в компанию «Геомер групп».

Межевание

Межевание — это обязательный этап при объединении ЗУ. Так как новый участок в конце процедуры на кадастровый учет, у него должны быть определены границы. Оно проходит в несколько этапов:

  1. Заключение договора с кадастровым инженером. Проверить право специалиста выполнять такую работу можно на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть количество отказов. Это позволит оценить профессионализм специалиста. Заказать межевание вы можете в компании «Геомер групп».
  2. После заключения договора, анализируются документы объединяемых участков.
  3. Начнет подготовку межевого плана. Межевой план для объединения немного отличается от документа, который подготавливают при постановке ЗУ на учет. На плане отображаются границы исходных участков и нового ЗУ. Межевой план подготавливается без выезда и не требует подписи актов согласования.

Постановка объединенного участка на кадастровый учет

После того, как у вас на руках будет подготовленный межевой план, можно регистрировать изменения в Росреестре. Сам процесс регистрации прост, сделать все можно и самостоятельно. Если хотите сэкономить время, наши специалисты будут представлять ваши интересы.

Сначала нужно подать в Росреестр заявление. Будьте внимательны, вам нужно заполнить бланк заявления на объединение участков, иначе его вернут без рассмотрения. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете документы на те участки, которые вы объединяете, и межевой план, подготовленный инженером.

Неполный пакет документов – одна из частых причин отказа в регистрации. Наши специалисты помогут вам подготовить всю документацию.

После того, как заявление подано, специалисты Росреестра будут его рассматривать. Рассмотрение занимает 7 дней. Дата отсчета – поступление вашего заявления в Росреестр. Поэтому прибавьте к дате его подачи в МФЦ еще 2-3 дня. Такая задержка не будет нарушением закона, так как она вызвана межведомственным взаимодействием.

Если Росреестр принимает положительное решение, старые участки снимут с учета, а новый будет зарегистрирован. Регистрация права собственности происходит одновременно. Если у вновь образованного участка несколько собственников, они получат доли. После завершения процедуры вы получите выписку из ЕГРН на новый ЗУ.

Объединение участков с разным разрешённым использованием

  1. Форумчанин

    Регистрация:
    30 мар 2011
    Сообщения:
    42
    Симпатии:
    1
    Адрес:

    г. Краснодар

    Два участка с разными использованиями, но с одной категорией, можно ли их объединить?Подскажите пожалуйста где можно почитать.

    #1

  2. Форумчанин

    Приказ 412:
    Т.е. либо декларация о выборе либо акт органа власти (например утверждённая схема).

    #2

  3. Форумчанин

    Регистрация:
    11 июн 2009
    Сообщения:
    1.199
    Симпатии:
    194

    Либо постановление уполномоченного органа власти об изменении разрешенного использования земельного участка. Проводят публичные слушания и изменяют постановлением разрешенку.
    Мы так делаем, т
    . к. Правила землепользования и застройки у нас не приняты, как и другие документы территориального планирования.

    #3

  4. Форумчанин

    Форма декларации существует? Если есть может кто скинет

    #4

  5. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    я такую. не видел и считаю что она должна быть утвержденной формы

    #5

  6. Форумчанин

    Ссылка на ч. 4 ст. 30 неправомерна, поскольку касается предоставления ЗУ из госсобственности, а не объединения ЗУ. Окончательный вывод не вытекает из предыдущих рассуждений. Кроме того, таким макаром можно далеко зайти, получив ЗУ с разрешенным использованием «для размещения склада радиоактивных отходов и огородничества». Я, конечно, утрирую, но в целом такой подход мне кажется некорректным. Мое мнение — до образования ЗУ виды разрешенного использования исходных ЗУ должны быть приведены к общему знаменателю. Либо на стадии образования ЗУ получать правовой акт ОМС об установлении ВРИ образуемого участка.

    #6

  7. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    мое мнение такое же. перед объдинением нужно привести вид РИ к единому через постановление ОМС «об изменении вида РИ» внести изменения согласноо этого постановления в ГКН а уж потом объединять. почему я выложил это письмо? потому что на одном из форумах КИ был выложен вопрос можно ли объединить если вид РИ разный. одна модам 22 лет из Оренбурга до крика утверждает что можно и ссылается на это письмо. можно конечно плюнуть и послать ее. но тут дошло до дела принципа. хочу ее ткнуть пальцем, чтоб в следующий раз не писала всякую ахинею

    #7

  8. Форумчанин

    Да сам вопрос, что называется, «высосан из пальца». Если бы в муниципальных образованиях повсеместно были утверждены правила землепользования и застройки (а с ними градостроительные регламенты), вопрос изменения ВРИ (в пределах разрешенных в данной территориальной зоне) был бы вопросом заполнения декларации. А пока этих документов нет — будет продолжаться идиотизм вроде приведенного вами мнения.

    #8

  9. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    тогда другой вопрос. декларация. я считаю что она должна быть устоновленной формы. существует ли на сегодняшний день такая декларация и в какой форме она должна заполняться?
    (Добавление)
    кстати в нашем районе уже вышли информационные билютени «постановления сельских администраций о разработке правилземлепользования и застройки»

    #9

  10. Форумчанин

  11. Форумчанин

    Регистрация:
    15 окт 2014
    Сообщения:
    41
    Симпатии:
    0

    Здравствуйте, уважаемые.
    Так, я могу сделать межевой план с участками разного разрешенного использования, а потом собственник должен выбрать тот, который ему нужен, обратиться в орган местного самоуправления, принести мне бумагу, подтверждающую это, я её подшиваю в приложение и дело сделано?
    Или мне надо сначала получить на оба участка один вид использования?
    Заранее большое спасибо.

    #11

  12. Регистрация:
    23 дек 2013
    Сообщения:
    17
    Симпатии:
    0

    Кос, будь другом, пришли это письмо на эл. почту [email protected], а то меня «умные» скажем так, заставляют образовать участки путем объединения, с изменением вида разрешенного использования. За ранее благодарен

    #12

  13. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    а изменить надо на основной или условный?

    #13

  14. Форумчанин

    Регистрация:
    28 ноя 2016
    Сообщения:
    284
    Симпатии:
    64
    Адрес:

    66:41

    вопрос: что мешает объединить ЗУ с разными ВРИ, установив для образуемого подходящий вид из ПЗЗ (свободно без разрешений и согласований из видов, предусмотренных регламентом — т. е. порядке исключения, предусмотренного ФЗ, по ч. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).

    #14

  15. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    ничего если это основной ври

    #15

  16. Форумчанин

    Регистрация:
    7 апр 2011
    Сообщения:
    1.894
    Симпатии:
    1.479

    А что это за исключения? Вот единственное из последнего письма, и оно только про категорию:
    В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка и категории земель, к которой он отнесен, могут отличаться от вида
    разрешенного использования и категории земель исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом предусмотрен порядок определения указанных характеристик земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. К исключениям из установленного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации правила относится, в частности, случай, предусмотренный частью 14 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2020 г. №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

    #16

  17. Форумчанин

    Регистрация:
    28 ноя 2016
    Сообщения:
    284
    Симпатии:
    64
    Адрес:

    66:41

    конечно основной, но бывает требуют устанавливать одинаковые ври до объединения — не пойму только зачем — это не всегда возможно к тому же

    — Сообщения объединены, 14 фев 2020, Оригинальное время сообщения: 14 фев 2020 —

    нет тут логика такая, что по ч. 2 ст. 7 ЗК можно выбрать любой вид из регламента самостоятельно и т. д. — т. е. эта норма и есть исключение из ч. 3 ст. 11.2 ЗК тоже. В последних письмах откровенную ерунду пишут, раньше такого не было по крайней мере.

    #17

    Последнее редактирование: 14 фев 2020

  18. Форумчанин

    Регистрация:
    7 апр 2011
    Сообщения:
    1.894
    Симпатии:
    1.479

    Не-не, ст. 7 это для образований из земель, а для преобразований — целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. И единственное на данный момент исключение из этого правила указано выше и относится только к категории земель. Так было всегда в ЗК и в практике применения этой нормы, и письма также всегда были на эту тему однозначные и правильные, хотя многие и пытались это трактовать как удобнее.

    #18

  19. Кос Дьяченко Константин Николаевич

    Форумчанин

    Я собственник ЗУ и моя воля объединить его, разделить или перераспределить, а так же моя воля установить и выбрать для образуемого участка с каким ВРИ его использовать. При объединении происходит прекращение существование исходных ЗУ так какая нахрен разница с каким ВРИ эти исходные были?

    #19

  20. Форумчанин

    Регистрация:
    28 ноя 2016
    Сообщения:
    284
    Симпатии:
    64
    Адрес:

    66:41

    Почему для образований из земель? Я думал свободная смена ври собственником распространяется на любые зу, разве нет?

    #20

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: