Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка (оспаривание, как обжаловать, опротестовать, пересчитать) — в 2021 году, оценка, возможно ли это, порядок и документы, куда подавать заявление, процедура в росреестре

Порядок процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году

Владение земельным участком несомненно предоставляет множество преимуществ, которые даруют своему собственнику определенные, недоступные ранее, права. Но в то же время, гражданин должен понимать, что он при приобретении недвижимости добровольно возлагает на себя некоторые обязательства.

Кто имеет право это делать?

Оспаривание кадастровой стоимости – это юридическая процедура, в процессе которой происходит снижение стоимости участка и, как следствие, уменьшение величины денежных средств к уплате в качестве налога.

Размер налога зависит в первую очередь от кадастровой цены. Данный показатель рассчитывается не всегда достаточно точно – отдельные параметры вычисления разнятся с рыночными оценками. В частности, государственные ведомства зачастую не учитывают специфику участка, что делает стоимость несколько завышенной. В связи с этим многие граждане заинтересованы в пересмотре пунктов формирования цены.

Основания для оспаривания

Оспорить решение госструктур могут как юридическое, так и физическое лицо. Для этого достаточно оформить соответствующее заявление для проведения независимой экспертизы. Распространяется данное право также на государственные и муниципальные органы в том случае, если они имеют в своей собственности недвижимое имущество.

Основное условие – при обращении необходимо предоставить кадастровый паспорт участка.

Законодательство

Оценка кадастровой стоимости земельного участка происходит на основе положений двух основных документов, регламентирующих данный вопрос:

  • Федеральный закон № 237, рассматривающий государственную кадастровую оценку;
  • Федеральный закон № 135, описывающий общие моменты оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Кроме того, сыграть ключевую роль в определении истины могут и региональные нормативно-правовые акты – их особенность зависит непосредственно от решений муниципальных и областных структур.

Основания

Законодательство выделает несколько оснований, согласно которым гражданин может рассчитывать на реализацию возможности изменения кадастровой оценки надела:

  • результаты ранее проведенной процедуры оценивания каким-либо образом затронули права владельца недвижимого имущества;
  • процедура осуществлялась с использованием неверной схемы или с учетом ошибочных сведений об объекте;
  • оценивание было реализовано во время обстоятельств, препятствующих адекватному анализу параметров земли;
  • величина цены в значительной степени не соответствует ценнику, установленному независимой экспертизой.

Важно: чтобы привести процедуру оспаривания в действие, данных оснований не будет достаточно. Дополнительно необходимо учесть определенные нюансы и индивидуальные обстоятельства ситуации, а также собрать пакет необходимых правоустанавливающих документов.

Пошаговая инструкция

Внесудебное оспаривание происходит специальной комиссией, которая как раз и занимается исследованием подобных обращений. В этом случае рекомендуется следовать такому алгоритму:

  • Оформить запрос в комиссию. Данная структура образовывается при управлении Росреестра в любом субъекте страны. Подать заявление можно на протяжении 5 лет – начало срока приходится на дату внесения стоимости в реестр. В заявлении указывается ФИО, адрес регистрации и основания, по которым можно судить о неверной оценке. Запрос не будет принят к рассмотрению, если:

    • отсутствуют правоустанавливающие документы;
    • не соблюдены сроки;
    • ранее была утверждена рыночная стоимость земельного участка.

      Образец заявления

  • Участвовать в заседании комиссии (либо ожидать ее решения). Рассмотрение заявки происходит на протяжении 30 суток. О времени заседания уведомляют сотрудники ведомства. При утверждении запроса гражданина, результаты заседания перенаправляются в управление Росреестра.

    Если в ходе рассмотрения заявления было определена необходимость существенного уменьшения величины ценника на землю, то муниципалитет имеет право оспорить итог через подачу иска в суд. Также данная возможность распространяется на случаи, когда решение заседания непосредственно ущемляет права и интересы муниципальных структур.

    Порядок оспаривания

Оспаривание установленной стоимости может быть реализовано и в ходе судебных прений. Обычно это становится актуальным, если комиссия отказалась принимать заявку на рассмотрение. Также оформить иск можно, минуя обращение в управление Росреестра. Чтобы успешно защитить собственные права, рекомендуется придерживаться следующей инструкции:

  • Сформировать иск и составить достаточную базу доказательств. В тексте заявления может быть отражено требование о проведении разбирательства по решению комиссии или об изменении кадастровой цены.

    Важно: чтобы документы были приняты к рассмотрению, необходимо обеспечить процесс достаточными основаниями, которые подкреплены письменными доказательствами.

    При составлении административного искового заявления необходимо указать:

    • наименование суда, в который направляется запрос;
    • персональные сведения о заявителе;
    • персональные сведения об ответчике. В качестве последних выступают государственные или муниципальные ведомства, которые своим решением утвердили результаты выявления стоимости, а также Росреестр – его участие считается обязательным, если предметом разбирательства считается оспаривание ценника в связи с выявлением технической ошибки соответствующего ведомства.
    • отражение факта нарушения прав и свобод гражданина, а также возможные последствия несоблюдения законных интересов человека;
    • основания и иные доказательства, по которым требования могут считать адекватными;
    • список прилагаемых к иску документов.

    Кроме того, в зависимости от индивидуальных обстоятельств дела, может стать необходимым указать на неверное решение комиссии – данная позиция, опять же, должна быть подтверждена документально.

    Процедура оспаривания для юридических лиц

  • Оформив надлежащим образом заявление и собрав все бумаги, далее следует с этим комплектов явиться в региональный суд (или иной, ему соответствующий). При этом не стоит забывать о сроках исковой давности:

    • не более 5 лет с момента внесения в реестр неверных сведений;
    • в течение 3 месяцев со дня, когда заинтересованное лицо выявило наличие нарушений собственных прав и интересов.
  • Принять участие в судебном разбирательстве. В соответствии с общими положениями суд обязан вынести решение по административному иску об изменении кадастровой цены не позднее 2 месяцев с момента подачи заявления (не позднее 1 месяца, если запрос касается несогласия с результатами комиссии).

В ходе заседания истец должен доказать недействительность задокументированных сведений о земельном наделе, которые были использованы при формировании стоимости, а также реальную рыночную цену на рассматриваемый участок на конкретную дату.

Если суд удовлетворил иск, новые сведения будут применяться с 1 января календарного года, когда был одобрен иск, но не ранее числа, когда были внесены новые данные в Росреестр.

Куда обращаться?

По сути, у собственника участка два варианта, куда подавать заявление:

  • в управление регионального Росреестра;
  • в региональный суд.

Необходимость в той или иной государственной структуре определяется в соответствии с индивидуальными обстоятельствами дела.

Однако вне зависимости от этого, первоначально гражданин должен обратиться в независимую экспертную организацию (с лицензией на проведение деятельности) для получения отчета о неадекватности ранее установленной стоимости.

Документы

Полнота пакета документов, требуемых при обращении в комиссию для рассмотрения спора о результатах установления стоимости, определяет скорость и успешность процесса достижения истины. Поэтому собственнику в случае возникновения необходимости изменения ценника на землю рекомендуется особое внимание обратить на сбор бумаг. В частности, это касается следующих позиций:

  • заявление. В тексте должны быть сведения о владельце участка – его фамилия, имя, отчество, адрес места жительства (актуально для физических лиц); или наименование организации, почтовый, а также юридический адреса (актуально для юридических лиц);
  • кадастровый паспорт недвижимого имущества;

    Образец кадастрового паспорта земельного участка

  • копия свидетельства о праве собственника на землю – заверение нотариусом обязательно;
  • документы, устанавливающие ошибочность информации, на основе которой была ранее выявлена цена земли. Актуально, если заявление подается на основании недостоверности указанных данных;
  • отчет о результатах проведения независимой экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества – если запрос оформляется в связи с наличием значительных отклонений между оценкой экспертов и итоговых цифр государственных ведомств;

    Особенности проведения ГКО

  • положительное экспертное заключение сотрудника независимой фирмы оценщиков, составившего отчет, о соблюдении установленных норм закона при оформлении итогового документа, в котором отражены результаты проведения процедуры по установлению реальной стоимости участка.

В том случае, если реальный ценник исследуемого объекта отличается от установленной ранее стоимости более чем на 30%, то специальная комиссия имеет право отклонить заявление гражданина. Исключения составляют случаи, когда заинтересованное лицо заранее приложило к другим сведениям положительное экспертное заключение.

Важно: запрос собственника не будет принят к рассмотрению, если при направлении документов в комиссию не были предоставлены все вышеперечисленные позиции. В отдельных ситуациях компетентные лица могут затребовать дополнительные бумаги.

Сроки и стоимость

Ценник на действия оценщика корректируется:

  • величиной исследуемой площади;
  • целями экспертизы;
  • общим уровнем сложности;
  • регионом компании;
  • статусом фирмы.

Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.

Однако собственнику участка следует понимать, что затраты на независимую оценку – это не единственные расходы, которые нужно будет претерпеть в ходе установления истины.

В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.

Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.

Подсудность и сбор необходимых доказательств

Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.

Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.

По этой причине специалистами рекомендуется оспаривать кадастровую стоимость без непосредственного обращения в суд.

Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.

В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.

Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.

Как это сделать самостоятельно?

Для получения оснований на оспаривание стоимости следует в первую очередь выявить цену, которую установил государственный земельный кадастр. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации на официальном виртуальном ресурса кадастра и картографии своего региона.

В результате этого станет доступной информация о проведенной переоценке. В случае определения значительного увеличения стоимости необходимо обратиться в местное ведомство. При себе нужно иметь:

  • паспорт гражданина РФ;
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство о праве собственности.

Образец свидетельства на право собственности на землю

Далее нужно составить заявление и запросить выписку из учетных данных по утверждению ценника на участок.

После этого с приобретенными сведениями нужно идти в независимую оценочную организацию. Результаты процедуры используются для предоставления в Росреестр. В течение недели данная госструктура должна уведомить заявителя о том, будет ли принят запрос к рассмотрению.

В случае положительного решения гражданину нужно лишь дождаться результатов рассмотрения – если они его не удовлетворяют, то он имеет право обратиться в суд. Дальнейшая процедура реализуется установленным порядком.

Таким образом, вне зависимости от формы собственности на землю владелец участка обязан уплачивать налоговые сборы. Многие лица стремятся к максимальной оптимизации затрат, в связи с этим для них становится интересным вопрос об изменении кадастровой стоимости – ведь это позволит отчислять меньше денежных средств в пользу государства.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году

Время чтения: 7 минут

Неоправданное завышение цены земли по кадастру приобрело массовый характер в России. Для граждан, которым приходится платить завышенный земельный налог, единственный выход – оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Процессуально у владельца есть несколько вариантов обжалования результатов, но оно имеет смысл лишь тогда, когда они значительно превышают рыночную цену объекта. Стоит знать, кто и в каком порядке может оспорить кадастровую стоимость, в чем заключаются особенности процедуры и как выглядят образцы документов.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии со ст. 3 , кадастровая стоимость (КС), – это величина, которая устанавливается в целях налогообложения.

Владельцев земли беспокоит вопрос, почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Эта разница обусловлена методикой ее вычисления.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится методами массового оценивания, без учета индивидуальных характеристик объектов и иных важных ценообразующих факторов.

При определении КС единый коэффициент для целого кадастрового квартала умножается на площадь каждого участка, что в итоге завышает цену большинства объектов.

В законе объясняется, что делать, если завышена кадастровая стоимость земли. Однако прежде чем подробно обсудить процесс оспаривания заинтересованными лицами результатов ГКО, следует разобраться, почему может возникнуть такая необходимость. Дело в том, что КС выступает в качестве налоговой базы по земельному и другим налогам.

Процедура требует привлечения лицензированных специалистов для получения объективной цены, так как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно не получится.

Узнайте подробнее, что такое кадастровая оценка земли.

Чем объясняется увеличение КС

Не чаще, чем каждые 3 года результаты государственной кадастровой оценки могут быть пересмотрены по итогам процедуры определения цены объекта. В подавляющем большинстве случаев такая переоценка повышает КС, после чего местный орган власти публикует на открытых ресурсах приказ об изменении кадастровой стоимости земли. В итоге повышается приток налогов.

Из-за несовершенства ГКО ее результаты часто являются завышенными, что приводит к массовым жалобам со стороны собственников.

Органы власти вынуждены были принять меры: в соответствии со ст. 19  действует мораторий на повышение КС до 2021 года. Действительной признается КС, установленная на 01.01.2014 либо позже, если она определялась впервые или если по результатам новой ГКО цена была снижена.

Это не исключает право на оспаривание, если, например, завышенная кадастровая стоимость земельного участка была установлена и по результатам 2021 года.

В то же время есть объективные причины роста КС, например, изменение вида разрешенного использования, категории земли, увеличение площади участка и так далее.

Узнайте, в каких случаях возможно увеличение кадастровой стоимости земель.

Внесудебный и судебный порядок оспаривания КС

Положения ст. 22 ФЗ № 237 исчерпывающим образом объясняют, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Для этого у заинтересованного лица есть два варианта: внесудебный и судебный порядок обжалования результатов ГКО.

Внесудебный порядок предполагает обращение с жалобой в специализированную комиссию при местном управлении Росреестра, процедура судебного обжалования – в суд общей юрисдикции. Предметом последней может быть как решение профильной комиссии, так и сами результаты ГКО.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка включает следующие этапы:

  1. Определение КС. Если этот параметр был установлен по результатам ГКО, он содержится в ЕГРН. Узнать его можно из нескольких источников:
  • ;
  • ;
  • ;
  • «.
  1. Проведение экспертизы. Ее поручают частным оценщикам. Если результаты отличаются от КС минимум на 10%, есть смысл оспорить результаты ГКО.
  2. Подача претензии в комиссию при Росреестре. Заявление составляется в свободной форме. Комиссия по оценке кадастровой стоимости проводит заседание в месячный срок с момента приема заявления. Если по результатам заседания заявка отклоняется, заинтересованное лицо вправе оспорить это в суде.
  3. Подача заявления в суд. Заявителю рекомендуется участвовать в заседании. Для получения положительного решения следует иметь на руках отчет авторитетного оценщика. Сложившаяся в России судебная практика позволяет сделать вывод: если результат частной оценки отличается от КС на 15% и более, суды проводят собственную экспертизу.
  4. Внесение измененных сведений в реестр. Если суд удовлетворит иск, он обяжет Росреестр внести новые данные в ЕГРН.

Узнайте больше о том, как правильно организовать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может оспорить результаты ГКО

О том, как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу, могут задумываться не только собственники участков. Согласно ст. 22 ФЗ № 237, правом на обжалование обладают:

  • любые физические лица и организации, если результаты ГКО затрагивают их интересы, в том числе ущемляют права и порождают дополнительные необоснованные обязательства;
  • органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, находящихся в их собственности;
  • органы власти городов федерального значения (Москвы, СПб, Севастополя) в отношении земли, не находящейся в их собственности, но расположенной в их пределах, если процедура обжалования со стороны владельца такого участка привела к установлению в качестве КС рыночной цены.

Любой из указанных субъектов вправе лично обратиться в комиссию или суд либо направить уполномоченных представителей по доверенности.

Основания для обжалования результатов ГКО

ФЗ № 237 не устанавливает конкретных оснований и причин инициирования процедуры обжалования. Задаваясь вопросом, как опротестовать кадастровую стоимость земельного участка, заинтересованное лицо, исходя из логики закона, должно в первую очередь руководствоваться фактами нарушения своих прав и законных интересов.

В то же время законодательство РФ определяет конкретные процессуальные основания, при наличии которых заинтересованные лица или организации могут подавать жалобу на результаты ГКО.

В соответствии со ст. 248 , пересмотр кадастровой стоимости земельных участков возможен в двух случаях:

  1. Обнаружение недостоверности данных, использованных при проведении ГКО. Например, если оценщик использовал неправильную площадь или иной вид разрешенного использования.
  2. Установление иной рыночной стоимости в отношении объекта на дату определения результатов ГКО.

Возникновение этих обстоятельств должно подтверждаться результатами экспертизы, а в случае установления рыночной стоимости – отчетом об оценке.

Обратите внимание, что снижение кадастровой стоимости земли не последует автоматически по факту составления таких отчетов и экспертиз. Оценочный документ является лишь основанием для обращения в компетентные органы.

Заказывая отчет, следует обращаться к компетентному и авторитетному оценщику. Услуга сомнительного качества повлечет отказ в снижении КС.

Практика оспаривания результатов ГКО в 2017-18 годах

В последние годы землевладельцы не раз задавались вопросом, можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка сразу в суде, не обращаясь в комиссию при Росреестре. Это связано с тем, что внесудебная процедура неоднократно демонстрировала свою неэффективность – комиссии отклоняли подавляющее число обращений.

И все же до недавнего времени внесудебный порядок был обязательным. Заявители обращались сначала в Росреестр, после чего могли обжаловать решение комиссии в арбитражном суде.

Внесенные в законодательство изменения упростили уменьшение кадастровой стоимости земельного участка:

  • из процедуры была исключена необходимость досудебного обжалования, заявление может подаваться сразу в суд;
  • компетенции по рассмотрению подобных дел перешли от арбитражных судов в суды общей юрисдикции, что значительно упростило процедуру подачи жалобы.

Однако, по мнению юристов, механизм оспаривания через суды общей юрисдикции показал свою неэффективность, где плюсы, полученные от изменения подведомственности, нивелированы непрофессионализмом судей, которые поверхностно рассматривают подобные споры.

Имеет ли арендатор участка право на обжалование результатов ГКО

Закон не ограничивает право на обжалование исключительно собственниками земельных участков. В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, такая возможность есть у любого лица, чьи права, обязанности и законные интересы затронуты результатами ГКО.

Как упоминалось выше, высокая кадастровая стоимость увеличивает размер земельного налога.

Хотя арендатор, согласно ст. 388 НК, не является плательщиком этого типа сборов, он может стать заинтересованным лицом, например, когда размер КС влияет на арендную плату.

Это касается случаев найма земли у государства или определения стоимости аренды исходя из размера земельного налога.

Если участок находится в частной собственности, владелец должен одобрить обжалование КС арендатором в письменном виде. Это связано с тем, что размер арендной платы по результатам оспаривания может уменьшиться (п. 6 ).

Особенности судебного порядка оспаривания КС

Обжалование кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке предполагает привлечение к процессу административного ответчика. Кто им является, зависит от сути жалобы:

  • по делам об установлении КС в размере рыночной стоимости – государственный или муниципальный орган власти, утвердивший результаты ГКО;
  • по делам об оспаривании КС в связи с использованием при ГКО недостоверных сведений – также привлекается орган, на который возлагается исправление ошибки;
  • по делам, где изменение кадастровой стоимости земли в суде запрошено в отношении вновь учтенных объектов недвижимости – Росреестр;
  • по делам об оспаривании решений комиссии при Росреестре – привлекаются представители комиссии и Росреестра.

Для таких дел устанавливается специальный срок исковой давности – результаты ГКО можно обжаловать на протяжении 3-5 лет с момента их утверждения, но только до принятия новых результатов ГКО на основании плановой переоценки КС.

Если суд удовлетворит требование заявителя и бланк судебного решения вступит в силу, оно будет направлено в орган власти, который обязан утвердить новую КС. Далее решение перенаправляется в Росреестр, который должен внести в ЕГРН измененные данные.

Иск о пересмотре КС

Обращение в суд оформляется административным иском, содержание которого зависит от сути претензий и основания обжалования. Самое распространенное – это установление КС в размере рыночной стоимости.

Образец искового заявления о снижении кадастровой стоимости земли в этом случае должен соответствовать требованиям ст. 125 РФ и содержать:

  • наименование суда, истца и ответчика: органа государственной власти и, при необходимости, Росреестра;
  • описание сложившейся ситуации;
  • обстоятельства, обосновывающие требование: соотношение установленной КС и рыночной цены, определенной независимым оценщиком;
  • сведения об обращении в комиссию, реквизиты принятого ею решения;
  • обоснование претензии к результату определения КС;
  • описание прав, нарушенных в результате оценки, например, завышенные суммы налога;
  • перечень приложенных документов.

Желательно заранее посмотреть и скачать образец административного иска.

Пакет документов

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка подаются вместе с исковым заявлением в том же количестве – 1 комплект для суда и по 1 для каждого из ответчиков.

Минимальный пакет документов состоит из:

  • выписки из ЕГРН с указанием оспариваемой кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенной копии правоустанавливающего (договор купли-продажи, аренды) или иного документа, подтверждающего заинтересованность истца;
  • экспертизы, подтверждающей недостоверность использованных сведений, или отчета об оценке с указанием рыночной стоимости;
  • квитанции об уплате госпошлины;
  • доверенности, если обращается представитель.

Проведение переоценки КС

Выискивая пути, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, следует учитывать, что орган власти обязан регулярно проводить переоценку КС. В соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, руководство субъекта РФ должно принимать решение о проведении оценочных мероприятий не реже раза в 5 лет, но и не чаще, чем каждые 3 года (для СПб, Москвы и Севастополя – не чаще раза в 2 года).

Напоминаем: если такое решение принято в 2018-2021 годах, органы власти не могут пересчитать кадастровую стоимость участка в большую сторону, поскольку до 2021 года действует мораторий на повышение КС. Заинтересованные лица могут этим воспользоваться.

Предположим, если первоначальная ГКО была проведена в 2021 году, крайний срок переоценки – 2021 год.

При этом органы власти ограничены в своих возможностях. Поскольку повысить КС они не могут, им придется либо пойти на понижение кадастровой стоимости земли, либо оставить действующими результаты оценки 2021 года.

Узнайте подробнее, как проводится переоценка кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Кадастровая стоимость определяется в целях налогообложения. Поскольку в этом случае применяются методы массовой оценки, КС часто оказывается завышенной, что затрагивает интересы владельцев и других лиц. Они имеют право оспорить КС во внесудебном порядке путем обращения в комиссию при Росреестре или в суде общей юрисдикции на основании административного иска.

Основанием для подачи иска может быть обнаружение ошибки при расчете КС либо определение иной рыночной стоимости участка. Ответчиком по таким искам является орган власти, утверждающий КС, Росреестр или комиссия при нем. Это зависит от сути жалобы и стратегии заявителя.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка, что для этого надо и как совершить?

Кадастровая стоимость земельного участка является основой, опираясь на которую рассчитываются налоговые обязательства его собственника, сумма арендной платы для арендатора, размер платы за пользование земельным наделом и т.д. Можно ли изменить установленный кадастровый показатель, если он исчислен неверно? Давайте разберёмся.

Можно ли физическим и иным лицам оспорить государственную оценку?

Ст. 22 закона N 237-ФЗ закрепляет за юридическими, физическими лицами и органами муниципальной и государственной власти право оспорить результаты кадастровой оценки, если они затрагивают обязанности и права указанных лиц.

Основания

Согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ предполагает, что оспаривать кадастровую оценку можно в случаях:

  • если при оценке стоимости были приняты к учёту недостоверные сведения о земельном участке;
  • если необходимо установить рыночную стоимость объекта вместо кадастровой на момент проведения оценки.

Занижение

Из-за погрешностей, возникающих в период проведения массовой оценки объектов недвижимости, определённая государством стоимость земельного участка может оказаться как выше рыночной (реальной) стоимости, так и гораздо ниже неё. Если кадастровый показатель существенно завышен, то собственник оспаривает оценку надела, в результате чего налог на землю, который он ежегодно платит, снижается.

При занижении государственного показателя владелец надела отчисляет в бюджет меньшие суммы, но при возникновении необходимости заключения коммерческой сделки перед ним появляется дилемма. Какую стоимость нужно отобразить в соглашении – кадастровую или рыночную?

При заниженной цене в случае расторжения договора стороны будут отвечать только в пределах указанной в соглашении суммы. Отображение реальной стоимости надела в соглашении грозит его собственнику:

  1. разбирательством с налоговым инспектором;
  2. доначислением налогов;
  3. оплатой штрафа.

Завышение

Рыночная цена земельного надела определяется соглашением между продавцом и покупателем.

Этот показатель обычно учитывает все недостатки и достоинства предмета сделки:

  • размер;
  • площадь;
  • расположение относительно объектов инфраструктуры;
  • категорию земель;
  • вид разрешённого землепользования;
  • качество плодородного слоя;
  • привлекательность для ведения бизнеса и пр.

Государственный эксперт, проводящий оценку, перечисленные данные не учитывает, составляя отчёт без осмотра объекта. Поэтому нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость отличается от рыночной в разы.

Адекватность утверждённого государственного показателя можно оценить, если сравнить аналогичные участки со схожими параметрами в одном районе.

Ошибки

Пересматривают кадастровую стоимость участка и в случаях ошибок, которые были допущены при проведении оценки. К ним относят:

  • неверное указание сведений об объекте, подлежащему экспертизе;
  • ошибочное определение условий, которые влияют на стоимость земельного участка (местоположение, целевое назначение, разрешённое использование, аварийное состояние, нахождение надела в границах санитарно-защищенных или других зон с особыми условиями использования участков и т.д.);
  • неверное применение методологии при исчислении кадастровой цены.

Внимание! Чтобы выявить наличие ошибок при проведении оценки надела, необходимо обратиться к заказчику оценки или оценщику (данные о которых можно получить в отделениях Росреестра) за предоставлением сведений об участке. Ответ на такой запрос должен быть предоставлен в течение семи дней.

Нужна ли оценка надела земли, чтобы оспорить?

В соответствии со ст. 22 закона N 237-ФЗ комиссии по оспариванию или суду необходимо предоставить перечень документов, куда входит и отчёт об оценке рыночной стоимости в электронном виде и на бумажном носителе. Если данный документ предоставлен не будет, то согласно п.10 ст. 22 закона N 237-ФЗ заявление к рассмотрению не принимается.

Помимо указанной оценки, лица, её проводившие, предоставляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии. Эксперты также приглашаются для участия в рассмотрении спора.

Оценщик должен установить рыночную цену надела на момент проведения государственной оценки. В противном случае результаты экспертизы не учитываются.

Куда обращаться, если завышена?

Рассматривать споры относительно результатов кадастровой экспертизы согласно ст. 22 закона N 237-ФЗ имеет право комиссия, созданная в субъекте РФ, либо судебный орган. Обращаться с заявлением можно как в комиссию по рассмотрению споров, так и сразу в суд.

Пошаговая инструкция обжалования: как проводится процедура?

Справка. Оспорить кадастровую оценку надела можно во внесудебном и судебном порядке.

При оспаривании кадастровой стоимости следует учитывать, что подавать заявление согласно ст. 24.18 закона N 135-ФЗ нужно не позднее чем в течение пяти лет после внесения сведений в госреестр недвижимости (ЕГРН), но до момента новой оценки.

Внесудебный порядок

Внесудебный порядок оспаривания предполагает подачу заявления о пересмотре установленной государством цены земельного надела комиссии по рассмотрению споров, к которому прилагают:

  • справку из ЕГРН, где указан оспариваемый показатель;
  • правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы, если запрос подаёт собственник надела;
  • документы, подтверждающие недостоверность служивших основой для проведения первоначальной оценки сведений (при оспаривании оценки из-за недостоверных данных);
  • отчёт специалиста о рыночной стоимости объекта (при пересмотре стоимости надела) на бумажном и электронном носителе.

При отсутствии любого из вышеприведённых документов заявление рассмотрено не будет.

Также не принимаются обращения, если нарушен установленный для их подачи срок, или же норматив был ранее установлен на уровне рыночного показателя.

К заявлению можно прилагать иные документы, имеющие отношение к оценке земельного надела.

После поступления обращения в недельный срок комиссия уведомляет заявителя и муниципальный орган, где расположен объект, о дате проведения его рассмотрения. Заявитель имеет право присутствовать на заседании, но его участие необязательно. Комиссия в течение месяца после поступления обращения обязана его рассмотреть и принять решение об отказе или пересмотре стоимости земельного участка.

Если установленная государством цена существенно меняется в меньшую сторону, то решение комиссии в пользу заявителя может быть оспорено муниципалитетом в суде.

Судебный

Если комиссия по рассмотрению споров отклонила заявление о пересмотре кадастрового показателя, то следующим шагом будет обращение в суд. В суд можно обратиться сразу, минуя комиссию.

Составление заявления и необходимые документы

Внимание! Истец должен предоставить суду исковое требование с необходимыми документами.

В исковом обращении указывают:

  1. наименование организации, куда подаётся заявление;
  2. данные заявителя (Ф. И. О., место регистрации, дата рождения, номера телефонов);
  3. данные ответчика (если известны);
  4. требования (оспаривание решения, бездействия или действий комиссии; установление рыночной стоимости в отношении земельного надела; изменение кадастровой стоимости в связи с выявленными недостоверными сведениями; исправление ошибки);
  5. сведения о нарушенных правах, свободах или интересах истца;
  6. доводы и основания;
  7. если была попытка внесудебного оспаривания, то ее результаты (вынесенное решение);
  8. список приложений.
  • Скачать бланк искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка
  • Скачать образец искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

В качестве ответчика может выступать:

  1. Росреестр (при выявлении недостоверных данных о наделе или исправлении ошибки).
  2. Муниципальный орган (при необходимости установить рыночную стоимость).
  3. Комиссия и филиал Росреестра, при которой она создана (для исков по обжалованию действий (бездействия) комиссии).

В перечень необходимых приложений входят:

  • уведомления о вручении копий иска всем участвующим в процессе сторонам;
  • справка ЕГРН об оспариваемом показателе;
  • копии правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа;
  • подтверждающие недостоверность данных об участке документы;
  • отчет о рыночной стоимости надела;
  • вынесенное комиссией решение;
  • чек об оплате госпошлины.

Этот список может меняться в зависимости от требований, заявленных в иске, и особенностей рассматриваемого дела.

Обращение

Справка. Заявление подается в судебный орган по месту нахождения ответчика (муниципалитета, утвердившего кадастровую цену, или заказчика экспертизы).

Подать иск можно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН при споре относительно установленной государством цены.

Оспаривать действия (бездействие) комиссии или ее решение можно в течение трех месяцев с момента, когда истец узнал о нарушении его свобод, прав или интересов.

Участие в заседании

Суд обязан рассмотреть обращение истца относительно изменения кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление по решению или действиям комиссии в течение тридцати дней. Чтобы решение было вынесено в пользу истца, последний должен представить доказательства недостоверности данных относительно надела, а также предоставить оценку рыночной стоимости участка.

Сведения об измененной стоимости участка будут применяться с начала календарного года, в котором было подано обращение о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения данных в ЕГРН.

Сколько стоит обжаловать?

Важно! При обращении в комиссию по решению споров заявителю не нужно оплачивать какие-либо платежи или сборы. При возбуждении судебной тяжбы согласно ст. 333.19 НК РФ истец обязан оплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Основными затратами при обжаловании стоимости земельного участка станут проведение оценки объекта и юридическое сопровождение судебного процесса. Стоимость оценки зависит от многих факторов (территориального расположения участка, объема работ и пр.), поэтому фиксированной цены на данные виды работ нет.

Как правило, оценщики предварительно рассчитывают экономический эффект от переоценки, а затем сообщают клиенту о целесообразности ее проведения.

  1. суде;
  2. созданных при филиалах Росреестра комиссиях.

Первый способ – более длительный и дорогостоящий. Обращение в комиссию не предполагает оплаты госпошлины, ответ заявитель получает в течение месяца, но положительное для обратившегося решение может быть оспорено в суде.

Полезное видео

Видео о том, как оспорить кадастровую стоимость ЗУ:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: