Аренда земельного участка по ГК РФ (Гражданский Кодекс Российской Федерации) — в 2020 году, статья и комментарии, неопределённый срок, право по закону

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 ГК РФ

1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности условия о начале реконструкции, строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2020 г. по делу N А79-3051/2009).

В том случае, если срок определен периодом времени, то начало течения такого срока и его окончание регулируются ст. ст. 191, 192 ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия договора аренды. В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2020 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2020 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).

Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены п. 2 ст. 621 ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (см. комментарий к данной статье).

Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает арендных правоотношений (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2020 г. N А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление сторон договора.

2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2020 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N А33-13827/07).

Комментируемая статья не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения, установленного в настоящей статье или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода ограничения. Так, например, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2020 г. N А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.

Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 марта 2020 г. по делу N А57-9902/2008).

Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС РФ от 5 мая 2020 г. N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2020 г. N ВАС-8558/10 по делу N А59-3677/2009).

Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно ст. 21 Закона РФ от 21 февраля 2020 г. N 2395-1 «О недрах» <1> отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до заявленного срока.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок, определяемый в соответствии с п. 2 комментируемой статьи, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (Определение ВАС РФ от 10 марта 2020 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008).

3. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает договоры аренды с предельным сроком, установленным законом. В числе таких договоров:

— договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК);

— договор проката, который заключается на срок до одного года (п. 1 ст. 627 ГК);

— договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (п. 3.1 ст. 22 ЗК);

— договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК) и др.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

  • Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
  • Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит общие условия осуществления преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (примерами иного регулирования законом являются п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК). Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 33 письма ВАС N 66).

Коммент. ст. устанавливает ряд специальных требований к арендатору, намеренному воспользоваться преимущественным правом.

Во-первых, он должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору. Во-вторых, он должен быть готов заключить новый договор аренды при прочих равных условиях, т.е. на условиях, в любом случае не худших для арендодателя по сравнению с теми, которые готовы предложить последнему третьи лица. В-третьих, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

2. Преимущественное право не означает, что договор должен быть заключен непременно на прежних условиях. Юридически заключается новый договор, содержание которого может существенно отличаться от прежнего договора (пп. 31 — 32 письма ВАС N 66). Правилен и более общий вывод: преимущественное право арендатора вообще не обязывает арендодателя во что бы то ни стало вновь сдавать имущество в аренду.

Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент. ст. в течение года со дня истечения срока прежнего договора аренды заключил новый договор аренды с третьим лицом, то арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков. Перевод прав и обязанностей — это принудительное вступление бывшего арендатора в новый договор аренды в качестве арендатора, производимое по решению суда. Если иное не предусмотрено законом или договором субаренды, субарендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, также по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора субаренды на новый срок (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК).

3. В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой по аналогии с порядком осуществления преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) арендодатель обязан уведомить арендатора об условиях, на которых он готов заключить договор с третьим лицом, и предложить ему реализовать принадлежащее ему преимущественное право. Целесообразность этого правила очевидна, однако в связи с отсутствием его нормативного закрепления говорить об указанной обязанности арендодателя, даже по аналогии, не приходится. Бремя доказывания, подчас невозможного без «детективной» слежки за поведением арендодателя (не заключил ли он новый договор), в течение года по прекращении прежнего договора целиком лежит на бывшем арендаторе.

4. В результате нормального развития событий договор аренды прекращается истечением его срока без какого-либо предупреждения со стороны арендодателя или арендатора. Однако на практике часто бывает так, что по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает. В таком случае договор считается возобновленным на прежних условиях, за исключением условия о сроке: последний становится неопределенным (п. 2 ст. 610, п. 2 коммент. ст.).

Возобновление происходит без специального (положительного) соглашения сторон, т.е. посредством их конклюдентных действий. Основанием возобновления договора является отвечающая интересам обеих сторон презумпция того, что стороны, не выражая своей воли на прекращение договора, тем самым молчаливо соглашаются на продолжение договора на прежних условиях. Возобновление договора на неопределенный срок не означает придания ему свойства бессрочности: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Данные сроки предупреждения (с разницей лишь в их продолжительности) вызваны понятной «предосторожностью» законодателя в целях уравнения интересов сторон по договору.

Нормы коммент. ст. о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяются к некоторым договорам, для которых законом установлены исключения: например, к договору проката (см. коммент. к ст. 627 ГК), аренды транспортного средства (см. коммент. к ст. 632, 642 ГК).

Судебная практика по статье 621 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 23.01.2018 N 308-ЭС17-20918 по делу N А32-6816/2017

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 395, 421, 424, 606, 614, 621, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», исходили из условий договоров аренды от 10.09.2015 N 333, 334, 335, 336, 337. Оценив с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суды удовлетворили требования общества.

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 302-ЭС17-21764 по делу N А78-17964/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 330 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление N 73), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что по окончании действия арендного соглашения организация не возвратила спорное помещение и имеет задолженность по уплате арендных платежей, удовлетворили иск.

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 302-ЭС17-21717 по делу N А19-5909/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 1, 8, 10, 12, 15, 393, 621, 2020 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 11, 12, 14 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — постановление N 25), в пункте 12 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее — постановление от N 7), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А19-7141/2015, признали доказанным факт причинения ответчиком убытков истцу.

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2018 N 302-ЭС17-21717 по делу N А19-5909/2015

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 1, 8, 10, 12, 15, 393, 621, 2020 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 11, 12, 14 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 12 постановления Пленума от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дела N А19-7141/2015, признали доказанным факт причинения ответчиком убытков истцу.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.02.2018 по делу N 304-ЭС17-15428, А46-14190/2016

Департаментом имущественных отношений 25.09.2015 в адрес индивидуального предпринимателя направлены уведомления о прекращении с 26.12.2015 договоров аренды земельных участков в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны подписали соглашение о расторжении указанных договоров с 01.11.2015.
Предприниматель (владелец) и Администрация (уполномоченный орган) 02.11.2015 заключили договоры N Д-32/2015, Д-33/2015, Д-34/2015 на размещение НТО согласно схеме размещения НТО на территории Центрального административного округа города Омска, утвержденной постановлениями Администрации города Омска от 22.11.2011 N 1556-п и от 04.08.2014 N 1041-п
.

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2018 N 305-ЭС17-19895 по делу N А40-56967/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 330, 610, 611, 614, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание имеющееся в деле постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которым, помимо прочего, установлено, что с июля 2020 года помещение по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос. Знамя Октября, д. 31, стр. 4 занимается индивидуальным предпринимателем Рыбак Т.С., пришли к выводу, что в спорный период арендуемые помещения выбыли из владения ответчика и отказали в иске.

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 310-ЭС17-19193 по делу N А09-3818/2016

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 410, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходил из того, что размер платы за имущество, используемое Компанией в спорный период, подлежит исчислению исходя из условий договора аренды от 01.08.2014, а также наличия оснований для прекращения обязательства Компании в части путем проведения зачета.

Определение Конституционного Суда РФ от 13.03.2018 N 575-О

По мнению заявителя, взаимосвязанные положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 621 и статьи 699 ГК Российской Федерации не соответствуют статьям 1 (часть 1), 2, 7 (часть 1), 13 (части 1 и 4), 15 (часть 4), 17 (часть 1), 19 (часть 1), 28, 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в истолковании правоприменительной практикой они допускают наличие у органа публичной власти права в любое время отказаться от договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного с религиозной организацией.

Определение Верховного Суда РФ от 21.05.2018 N 310-ЭС18-5012 по делу N А35-5974/2016

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614, 621, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт пользования ответчиком имуществом по окончании действия договора аренды при ненадлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы, проверив расчет задолженности, признали обоснованным и документально подтвержденным требование о взыскании 200 967 руб. 74 коп.

Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2018 N 303-ЭС18-6674 по делу N А73-8710/2017

При отсутствии возражений арендодателя, по окончании срока действия договора от 06.04.1998 N 2020 арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор считался продленным на неопределенный срок. Данный факт установлен Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.06.2005 по делу N А73-8019/2004-26.

Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2018 N 305-ЭС18-7740 по делу N А40-69251/2017

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 421, 431, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик в отсутствие правовых оснований продолжает пользование оборудованием, а условия договора аренды предусматривают наложение штрафных санкций за просрочку возврата оборудования, признали иск обоснованным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: