Аренда дачи — в 2020 году, можно ли сдавать, срок исковой давности, договор и его образец, с последующим выкупом

Как определить срока исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2020 году: практическое руководство

Сделка с недвижимостью может нарушить права заинтересованного человека – как стороны по договору, так и третьего лица. Оказавшись в такой ситуации, потерпевший обращается за защитой своих прав в суд. При этом важно не только правильно написать заявление и уплатить пошлину, но и не пропустить сроки, иначе в защите откажут. Сегодня рассмотрим подробнее, как правильно определить и исчислить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Общие правила

Исковая давность по сделкам с недвижимостью регулируется следующими нормами:

  • глава 12 ГК РФ – общие положения об исковой давности;
  • ст. 181 ГК – особенности расчета именно для сделок с недвижимостью.

Общий период исковой давности составляет 3 года. Иногда он сокращается до 1 года, а иногда достигает 10 лет. Расчет срока происходит после юридической оценки ситуации. Важно сформулировать требование и посмотреть, под какую именно статью или ряд статей оно подходит. Этот процесс называется юридической квалификацией.

ВАЖНО! Изменить исковую давность по соглашению сторон, например, договором купли продажи недвижимости, нельзя. Даже если такое условие и будет прописано, применять его не следует.

3 года или 10 лет

Осенью 2020 года ГК подвергся изменениям, по которым фактически период исковой давности увеличили до 10 лет. Это правило применяется только при соблюдении ряда условий.

Сам по себе общий срок исковой давности составляет 3 года. Но чтобы восстановить свое право, гражданину нужно знать не только о факте нарушения, но и том, кто конкретно является нарушителем – ответчиком по делу. Общий трехлетний период начинает течь, когда истцу стали известны оба эти обстоятельства. При этом максимально он не может течь дольше 10 лет.

ВЫВОД. Сложность правовых формулировок породила мнение, что давность продлили до 10 лет. Это не совсем так. Если вам известно о нарушении своего права и о том, кто должен за это ответить – срок уже течет и составляет 1 или 3 года в зависимости от вида контракта с недвижимостью.

Определяем, какой срок нужно применить

Правильно рассчитать исковую давность по недвижимости помогут два момента:

  1. По какому юридическому основанию предполагается оспаривать договор. Любое основание относится либо к ничтожным, либо к оспоримым контрактам. Для ничтожных срок составляет 3 года, для оспоримых – 1 год.
  2. Определить момент начала течения периода. Для сторон договора он один, для третьих лиц – другой. Значение имеет также и основание оспаривания.

Оба момента рассмотрим ниже подробнее.

ВНИМАНИЕ! Сформировать иск по недвижимости и отправить его судье нужно до окончания исковой давности. Если не успеваете подать документы лично сотрудникам канцелярии – высылайте почтой. Штамп почтового отправления станет доказательством, что требования соблюдены.

Таблица оснований по недвижимости

Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.

Период Основание Статья ГК
1 год

Оспоримые сделки

Не получено предварительное согласие заинтересованного лица:

·         супруга одного из участников сделки;

·         родителей ребенка от 14 до 18 лет;

·         органа опеки;

·         опекуна или попечителя.

Истцом здесь будет то лицо, согласие которого не получено (супруг, орган опеки, опекун и т.д.)

173.1
Сторона сделки не понимала значения своих действий, хотя и являлась полностью дееспособной 177
Заблуждение – сторона сделки не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании договора. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
Обман, насилие, угроза – сторону сделки принудили к подписанию договора. Обманом здесь также признается намеренное умолчание другой стороны о важных обстоятельствах 179
Кабальная – сторона была вынуждена подписать договор, хотя условия его были для нее крайне невыгодными. Здесь имеет значение тяжелое стечение обстоятельств Ч. 4 ст. 179
3 года

Ничтожные сделки

Антисоциальная – заключенная с противоправной целью. Например, если договор заключили с целью лишить несовершеннолетнего имущества. 169
Мнимая или притворная сделка – стороны заключили «ненастоящее» соглашение, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Например, фиктивное переоформление имущества на третье лицо, чтобы его не арестовали приставы. 170
Сторона сделки была психически недееспособной и этому есть доказательство (решение о признании недееспособным) 171
Сделку подписал ребенок в возрасте до 14 лет 172
Не соблюдена нотариальная форма сделки, если она обязательна. А также в случаях, если нарушены требования закона к совершению сделки 168

Особый случай, который не вошел в список – если не соблюдено преимущественное право сособственника недвижимости при продаже доли. В этом случае сособственник недвижимости может перевести на себя права покупателя в течение 3 месяцев. Однако сама сделка в данном случае остается в силе, а не аннулируется, как при оспаривании.

ВАЖНО! Разница между ничтожными и оспоримыми сделками по недвижимости чисто правовая. Оспоримые аннулируются по решению суда, а ничтожные изначально не имеют юридической силы и в суд для их аннуляции обращаться не обязательно. На практике же в суд обращаются для признания недействительными любых видов сделок, поскольку закон допускает формулировать требование таким образом.

С какого момента начинает течь срок

Этому вопросу полностью посвящена ст. 181 ГК РФ. Ниже – таблица с подробными правилами:

ВНИМАНИЕ! Течение срока начинается на следующий день после момента его начала. Например, если исполнение договора купли продажи началось 11 февраля, то срок начнет течь 12 февраля. Последним днем срока станет 11 февраля последнего года срока.

Как быть, если срок пропущен

Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.

ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.

Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:

  • пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
  • указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.

Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.

Образец заявления о восстановлении искового срока загрузите бесплатно по этой ссылке.

Разобраться с давностью сложно только на первый взгляд. На самом деле достаточно определить два момента – определить основание, по которому будет оспариваться сделка, и день начала течения срока. Остальное подскажет наша практическая инструкция.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу онлайн.

Команда портала Ипотекавед благодарна за ваши лайки и репосты! Делитесь статьей, чтобы больше людей узнала о правилах применения давности по сделкам с недвижимостью.

Договор аренды дачи с последующим выкупом образец

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Общие положения. 1.1. Арендодатель, выступающий собственником земли, передает в аренду участок земли (кадастровый номер _________________________) Арендатору, а Арендатор, в свою очередь, обязуется принять этот участок земли. 1.2. Арендодатель земли гарантирует, что передаваемый участок земли не имеет обременений и свободен от притязаний третьих лиц. 1.3.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору во владение и пользование (либо только для использования) предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок.

Порядок внесения арендатором платежей прописывается в договоре.

Стороны определяют и письменно оформляют условия перехода прав на арендованное имущество от владельца к арендатору:

  1. по окончанию срока сделки;
  2. досрочно – в случае выплаты стоимости арендованного имущества в полном объеме.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта перехода прав собственности.

Выкуп арендованного имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ.

Когда арендатор решает приобрести имущество в собственность уже в процессе эксплуатации, законодательство допускает подписание дополнения о выкупе к заключенному ранее соглашению.

Она делится на определенное количество обязательных взносов.

Законодательство Российской Федерации предъявляет следующее требование ко всем сделкам, касающихся изменения права владения недвижимостью: они должны быть оформлены в письменно виде и заверены у нотариуса. Подобным образом поступают в случае покупки или продажи, дарения и приобретения в ипотеку. Регистрация сделки в государственных органах — обязательное условие перехода права собственности.

Указывается кадастровый номер земли, поскольку договор распространяется на земельный участок.Для него указывается:

  1. информация о дополнительной недвижимости, находящейся на земле.
  2. размер площади;
  3. территориальное расположение;
  4. характеристика границ;
  5. целевое назначение земли;
  6. разрешение на использование;

Необходимо знать!

Дачный дом арендуется как земельный участок, а коммерческое предприятие использует стандартный договор.Документ должен быть доказательством того, что человек, который сдает жильё, является владельцем.

Указываются точные данные документов, устанавливающих право собственности.

Благодаря этому подтверждается легальность.В документе должны быть указаны сроки заключения документа.

В итоге, сделка будет доступна для регистрации государством.

Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

1.5. Арендуемое Имущество подлежит страхованию в следующем порядке: ___.

(виды страхуемого имущества, условия страхования) 2.1. Договор заключен на срок до «___»__________ ____ г.

(или: на неопределенный срок) и вступает в силу с даты его подписания Сторонами (вариант в случае заключения Договора аренды здания или сооружения на срок не менее года: с момента его государственной регистрации).

Несмотря на то что первоначальная разница в документах оказывается малозаметной, но все зависит от мелочей, которые могут сыграть злую шутку с любой из сторон процедур. Если документ не будет соответствовать законодательству Российской Федерации, договоренности могут отмениться в автоматическом режиме. Важно! Если не указать точный срок действия в договоре найма жилого объекта, документ оформляется автоматически на пять лет, а аренда окажется бессрочной.

Во время проведения дачной амнистии многочисленные дачи были переквалифицированы в жилые объекты. Если это не состоялось относительно предлагаемого имущества, разрешается воспользоваться статьей 673 Гражданского Кодекса РФ, которая определяет, является ли объект жилым или нет.

Причем в таковом случае обязательно следует подготовить договор аренды. Таковой должен быть оформлен в соответствии со всеми правилами, особенностями процесса. В первую очередь следует отметить, что процесс таковой имеет свои тонкости.

Существует несколько различных видов договоров такового вида. В первую очередь это касается как раз соглашения с правом последующего .

Следует заранее проработать таковой вопрос.

Но для верного понимания данных, отраженных в таковых, понадобиться обязательно предварительно изучить все термины, понятия.

Во-первых, это поможет избежать недоразумений, если устные договоренности были истолкованы сторонами каждой по-своему. Во-вторых, если дачный дом является капитальной постройкой — недвижимостью, то договор аренды в таком случае не будет считаться заключенным без указания платы за аренду (ст.

654

ГК РФ). Как видно из п. 2 указанной статьи, размер платежа устанавливается с учетом платы за использование земельного участка. Такое мнение подкреплено судебной практикой, например, Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС16-8125 от 21.10.2016 по делу № А50-11810/2015.Иные особенности договора аренды дома с земельным участком В тексте должно содержаться описание сторон договора — арендодателя и арендатора (ст.

432, 606

ГК РФ). В преамбуле указываются наименования сторон (в т. ч. Ф.И.О. физических лиц) и реквизиты документа, на основании которого происходит распоряжение имуществом.

Передача земельных участков и различной недвижимости на правах аренды имеет массу своих особенностей, которые нужно соблюдать каждой из сторон. Действующее законодательство крайне строго регулирует правоотношения, затрагивающие право собственности на земельные участки, в связи с чем гражданам приходится тщательно изучать нормативные документы перед тем, как приступать к оформлению различных сделок.

В частности, важно разобраться в том, как оформляется договор аренды дачи и земельного участка, чтобы не столкнуться с какими-то проблемами в дальнейшем. Возможно ли это В соответствии с нормами, указанными в статье 607 Гражданского кодекса, в аренду могут предоставляться земельные участки и какие-либо другие обособленные природные объекты, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие виды имущества, не теряющие своих натуральных свойств в процессе эксплуатации.

Указание выкупной стоимости — необходимое условие договора. Отсутствие данного положения не позволит передать в последующем объект собственности от арендодателя к арендатору;

Различают:

  • аренду нежилых помещений,
  • наём жилых помещений,
  • аренду земельных участков.

В случае с договором найма регистрируется обременение, а в арендных отношениях — сам договор. Вступает в силу договор только после выполнения условия о госрегистрации.

Особенности договора аренды дома с последующим выкупом Стороны могут договориться, что по истечении аренды у арендатора будет возможность его выкупить. Такая договоренность может возникнуть с самого начала и быть внесена в договор, либо стороны примут решение уже в течение периода сдачи домика — тогда им необходимо будет подписать дополнительное соглашение.

При появлении условия о выкупе к такому договору применяются еще и нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости. А значит, в тексте обязательно должно присутствовать условие о цене недвижимого имущества.

Также в нём указывается, будут ли засчитаны в выкупную цену арендные платежи, а если нет, то когда может быть внесена полная сумма.

Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.

В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.

Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.

Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.

В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.

В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:

  • Информация об участниках договора;
  • Период действия соглашения;
  • Данные об участке земли;
  • Сведения о правах и обязанностях сторон;
  • Порядок расчета между сторонами;
  • Процедура расторжения документа;
  • Подписи сторон.

Соглашение об аренде, подразумевающее последующий выкуп объекта, который передается во временное пользование, является смешанным договором. Это означает, что для него характерны, как положения, которые относятся к договору аренды, так и к договору о купле-продаже.

В таком соглашении должно быть указано, что после истечения срока документа, при выплате полной стоимости объекта, право собственности будет передано арендатору.

На практике аренда может быть осуществлена не только у частного лица, но и у государства. Самым распространенным примером, является аренда участка земли для строительства. После того, как объект построен, арендатор получает право приобрести предоставленный участок.

При оформлении соглашения, стороны должны обратить внимание на следующие нюансы:

  • В случае, когда земля является собственностью муниципалитета или государства, органы могут реализовать участок с помощью аукциона, в случае, когда на ней в течение трех лет после заключения документа не было возведено строение;
  • В случае, когда на арендованном участке земли, арендатор возвел строение и осуществил его регистрацию, он получает право приобрести данный участок земли, то есть имеет право преимущественного выкупа;
  • Когда земельный участок относится к участкам сельскохозяйственного назначения, возможность его приобретения возникает не сразу, а только лишь по истечению определенного периода, который равен трем года с момента оформления соглашения об аренде такого участка. До наступления этой даты, арендатор может использовать участок только в соответствии с его назначением;
  • Помните, когда арендатор представил для заключения соглашения неверные данные или документы, право на получения участка в собственность у него может не возникнуть. Недопустимо реализовать это право при таких обстоятельствах даже в том случае, если на этом участке было возведено строение, и была проведена его регистрация.

Период аренды дачного участка и возможные риски

654

432, 606

Случается такое, что описание отсутствует, такой договор нельзя назвать действительным.

Для участка потребуется указать такие важные факторы, как площадь, кадастровый номер, описание границ и т.д; Что касается дома, то сюда относится такая важная информация, как: площадь, количество этажей.

Конечно, никто не отрицает, что возможны и иные характеристики, к примеру, инженерные коммуникации, которые имеются и т.д.

  • Что касается размера арендной платы, то это один из наиболее важных пунктов договора, естественно нельзя забыть включить его в документ. Так можно будет избежать тех или иных проволочек, никогда не доверяйте устным договоренностям.

В том случае, если строительный объект – представляет собой капитальную постройку, то документ не будет заключен до того момента, пока отсутствует плата за аренду.

Оформляться должен исключительно официальный договор аренды, в котором будут прописываться различные обязанности каждой из сторон, стоимость использования имущества, а также срок, на протяжении которого будет действовать составленное соглашение, и прочие существенные условия.

  • Объект договора. Учтите, что если такой пункт отсутствует в договоре, то его нельзя считать действительным.

Для участка потребуется указать:

  • площадь;
  • разрешенное использование;
  • кадастровый номер;
  • описание границ;
  • описание о той недвижимости, которая находится на участке.

Нужно знать, что земельный участок всегда может быть идентифицирован, к примеру, посредством указания его кадастрового номера.

Для дома следует прописать:

  • адрес;
  • площадь;
  • количество этажей.

Сюда можно отнести и иные характеристики, например, из какого материала строился дом и т.д.

  • Следует указать и размер арендной платы, чтобы не возникало проблем в дальнейшем;
  • Права и обязанности;
  • Реквизиты сторон, их подписи.

В том случае, если договор планируется оформлять сроком более одного года, то он подлежит такой процедуре, как государственная регистрация.

Но если это краткосрочный договор, то регистрировать его нет необходимости. При этом стороны должны понимать, что всегда можно столкнуться с различными проблемами в будущем, а значит, целесообразнее удостоверить документ у нотариуса.

Если в тексте договора не указан срок, на который он составлялся, то такое соглашение можно считать бессрочным. Что же касается дальнейшей процедуры его расторжения, то это станет происходить либо на условиях договора, либо же через суд.

Начиная составлять такой договор, участники должны понимать, что порядок расторжения арендных отношений по земле, а также жилой недвижимости станет отличаться. Так что, нужно осознавать, что не получится избежать длительных разбирательств, различных проблем, если изначально соглашение было прописано неверно.

Вот почему стоит отнестись к этому вопросу комплексно, ответственно, более того всегда можно проконсультироваться с опытными юристами. Они обязательно разложат все «по полочкам», после чего можно будет составить договор правильным образом.

Длительность договора – это один из важных факторов, который должен учитываться. Если речь идет о дачном участке, то здесь обычно принято использовать небольшие периоды. Многое будет зависеть от места, где находится земля, состояния тех строений, которые на ней находятся и т.д.

Важно учесть, что краткосрочный договор, как правило, станет нести за собой определенные обязательства.

Вот они:

  • например, арендатор всегда может возделывать землю, тем самым используя полученный урожай так, как пожелает;
  • что касается плодов деревьев, которые созрели в период аренды, то они принадлежат исключительно арендатору;
  • те ископаемые, которые были добыты в этот период, являются собственностью арендатора.

Все это и ведет к тому, что если в самом начале не планируется предоставлять земельный участок во временное пользование, и находящиеся на нем блага, то нужно обязательно указать об этом в договоре. Одним словом, в тексте договора должны присутствовать все те пункты, которые позволят собственнику в случае чего, защитить свои права.

Если кто-то из участников сделки пожелает нарушить условия договора, то он автоматически сталкивается со штрафными санкциями, а это уже лишние проблемы, которых можно было избежать.

Какие могут быть подводные камни

В первую очередь, стоит отметить тот акт, что при предоставлении дачного участка в аренду в обязательном порядке должен быть оформлен соответствующий договор, за счет которого сделка получит юридическую силу и законность, защищая участников от обмана или каких-либо беспочвенных претензий.

Сдача дома может осуществляться исключительно его собственником. При этом в составляемом соглашении обязательно должен присутствовать пункт, в котором будет указываться перечень оснований, которые предоставляют арендодателю право оформлять подобные сделки.

В преимущественном большинстве случаев к договору будет прилагаться план территории, на котором будут указываться дополнительные строения. Помимо этого, указывается описание земельного участка с указанием его площади, границ и кадастрового номера.

Что представляет собой сделка{q}

Такой вид распоряжения имуществом сочетает в себе две правовых формы – аренду и продажу, регулируется статьями главы 30 и 34 ГК РФ, юридически закрепляет права и обязанности сторон подписанием соответствующего договора.

На основании заключённого соглашения владелец обязуется передать арендатору во владение и пользование (либо только для использования) предмет собственности, получая за это определенную плату в оговоренный срок.

Порядок внесения арендатором платежей прописывается в договоре.

Оговоренную дату можно изменить, составив дополнительное соглашение с указанием иного варианта перехода прав собственности.

Выкуп арендованного имущества и заключение соответствующего договора предусматривается ст.624 ГК РФ.

Когда арендатор решает приобрести имущество в собственность уже в процессе эксплуатации, законодательство допускает подписание дополнения о выкупе к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости имущества.

Заключение договора

С юридической точки зрения документ составляется аналогично договору купли – продажи (ст.609 ГК РФ). Составление письменного соглашения представляет собой гарантию для обеих сторон в выполнении ими взятых на себя обязательств, дающую право в случае возникновения нарушений оспорить сделку в суде.

Особенностью заключения сделки является подробное и точное указание характеристик передаваемой машины в разделе “Предмет договора” для безошибочной идентификации арендуемого транспортного средства.

Договор аренды авто с правом выкупа подписывается в трёх экземплярах: по одному каждой из договаривающихся сторон, третий – для предоставления в ГИБДД при регистрации авто новым владельцем.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ptCou9PkuXE

Переход автомобиля к арендатору после заключения сделки оформляется актом приема – передачи, в котором перечисляются характеристики транспортного средства, удостоверяется отсутствие у сторон взаимных претензий.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Сергей БАРЫШНИКОВ

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: